虎年房市一點都不平靜！
疫情、升息、戰爭、打房、少子化，
各大利空通通齊聚一堂。
在空方勢力奮起進攻之下，
虎年房市會變病貓嗎……
文／住展雜誌
「我們會毫不猶豫這麼做（升息），我們將持續推進，直到我們認為金融狀況已處於適當處境，並看到通膨下降。」這是美國聯準會（Ｆｅｄ）主席鮑爾於今年五月，宣示打擊通膨決心的一段發言。他強調說：「Ｆｅｄ將毫不猶豫升息直到通膨降溫！」
房市夯蕃薯 乍成凍地瓜
Ｆｅｄ升息態度越來越「鷹」，與去年鴿子滿天飛的情景迥異；而Ｆｅｄ急驚風的升息方式，也讓台灣央行跟進升息，並且一口氣就升息一碼，擺脫過去十幾年來升降息半碼的步調。央行總裁楊金龍在立法院答詢立委時除了暗示「六月會再升息」之外，還強調「貨幣會朝緊縮方向走」。
央行升息過後，本土疫情緊接著大爆發，從四月至五月，染疫人數直線狂飆突破百萬人；由於染疫、居家隔離、避疫人數眾多，國人將生活重心放在疫情而非買房，全台灣房地產市場由原本的「夯蕃薯」瞬間變成「凍地瓜」，大部份接待中心人氣冷冰冰，彷彿世界末日降臨。
疫情海嘯不僅暫時沖退民眾購屋意願，也打擊到了建商信心。根據台灣經濟研究院公布，四月營建業營業氣候測驗點為九六‧一點，較三月重挫七‧八五點，不僅連續三個月下跌，更創下二○二○年六月以來新低紀錄。
專家：空方勢長，多方未敗。
「空方勢力正在擴大！」台經院產經資料庫研究員暨總監劉佩真表示，我國防疫政策由清零轉向共存，勢必面臨感染人數飆升、死亡人數增加的陣痛期，但「今年房市反轉的機率並不高」。
劉佩真分析，今年三、四月我國消費者物價指數年增率已連續兩個月處於三％以上，預計前三季均將處於二％以上，顯然短期內國內通膨效應將持續存在，使得不動產仍穩居國內投資保值工具的首選，而今年第二季消費者優先選擇不動產作為抗通膨標的的比重高達七十二％，明顯高於股票四十三％、黃金三十二％、現金二十五％、外幣二十％、基金十九％、定存十六％、債券六％、虛擬貨幣三％，因此房價回跌不易，不過價格要再明顯攀高的壓力亦大，畢竟過去支撐房市價量齊揚的內外在環境已有所改變。
學者：房市三盾，價漲量穩。
屏東大學不動產經營學系副教授楊宗憲說：「下半年的房市應不致於『反轉』，比較大的機率還是『價漲量穩』」。
楊宗憲提出，目前房市有「三面盾牌」，仍可撐住市場維持在高檔。
一、「打房戰略轉變」：政府基於調控房市微溫的戰略格局，目前將打房修法移轉到下個會期，但在年底選舉策略下，不排除會縮小打房力道，因此市場不至於會出現多殺多格局，房市將能以拖待變。
二、「台幣貶值趨勢不變加上通膨問題」：通膨環境有機會引導資金持續轉向房市，雖然預期美國持續升息，但預料我國央行在顧及我國經濟成長，應該會採取緩應對策略，升息幅度應會相對趨緩，因此，對於新建案去化的壓力應不至於太大。
三、「營造成本上漲」：因建案造價成本仍居高不下，以及上述以拖待變的策略下，房市供給量有日漸減少趨勢，有機會創造出供給失衡的條件，進而刺激房價上漲的可能性。
建商：買賣雙方，都不好過。
楊宗憲所提到通膨，正是去年來國人最大的痛點之一。萬物俱漲，就只有薪水不漲；沒漲就算了，計入物價漲幅之後的「實質薪資」竟還出現近五年來首度倒退。民眾日子過得苦哈哈，又看到房價像斷了線的風箏般飛高高拉不回來，心裡的氣可是無處伸。
宏普建設總經理游武龍坦言：「購屋族很苦，但建商也不好過；購屋族抱怨房價太貴，但建商卻得承受工、料與土地『三漲』，最慘的還找不到營造廠，發包困難導致工程進度落後要賠違約金，也是滿腹委屈。」
游武龍指出，房屋造價成本下不來，建商都急得像熱鍋上的螞蟻，「大通膨時代」導致房市走到「矛盾十字路口」；市場因疫情衝擊使得買氣淡如水，但建商卻被水漲船高的成本卡死，漲價則消費者難接受、要降價卻沒什麼空間，雙方就僵持在原地，「今年房價很難下跌」。
非主流區域 價格恐鬆動
但游武龍話鋒一轉，預估「六都＋新竹」以外的非主流房市區，房價或許將率先出現鬆動。
游武龍解釋，部份縣市偏鄉這一波多頭房價漲幅已高，當地購屋需求受少子化影響而減少，現在遇到疫情減幅再加劇，建案若發現過一段時間仍賣不動，或許會有降價的可能性。
游武龍提到的少子化問題，確實是社會各界熱烈討論的焦點。以日本來說，少子化的確對偏鄉房市造成嚴重衝擊，有些偏鄉甚至免費送房子還沒人願意接手，但日本都會區房價並不受影響，東京都房價更續創歷史新高。那麼，台灣房子會因少子化走上日本模式嗎？
內外利空多
小心別爆量
楊宗憲直言，我國少子化問題持續嚴苛，自二○二三年起因少子化所造成首購戶數減少會漸趨嚴重；從二○二三年每年減少五千戶，到二○二五年的三年內會擴增到每年減少一萬戶，市場會逐漸感受到剛性需求減少，這將是未來房市的一大變數。
除此之外，楊宗憲還提醒要注意「短期間升息及通膨惡化的可能性」，以及「建照數量居高不下可能形成供給過量」等兩大變數。目前不排除美國在今年內仍有升息六碼（一‧五％）的可能性，如果我國央行跟進在短期間大幅升息，加上大量新屋供給出現，屆時多空可能有變。
大家都同意，央行「鷹式升息」的衝擊力會非常大，但升息之外，政府打房下手輕重，以及國際地緣政治衝突，也是後市觀察指標之一。
劉佩真表示，後疫情時代因房價大跌不易，使得買盤恐仍顯猶豫之外，外部因素波動程度甚於先前，包括俄烏衝突持續，全球通膨壓力劇增，將加速貨幣緊縮與拉高升息幅度，況且金融市場震盪風險遞增，也連帶將影響房市表現，甚至內政部禁止預售屋換約即將上路，將對預售屋市場形成衝擊，消費者與建商都需謹慎因應。
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