營建成本不斷上漲，老屋重建難題再加一！
當都更、危老案因造價狂飆而卡關，
建商與地主該如何應對？
【文 / 住展雜誌 成采錡 攝影／李世杰】
「侯市長！我們要回家！」新北市國道三號中和交流道旁，總戶數達一二八戶的台貿段自辦都更案，因實施者在整合地主階段，便先拆除部分同意戶的房屋，當重建計畫因無法順利整合意見戶而卡關，名下房產已成斷垣殘壁的同意戶，便在老屋外牆掛起白布條，向新北市府求助……
如同上述案例，推動老屋重建時，「地主整合」為難度相對高的一道關卡，只是，隨著近年國際營建原物料短缺、價格上揚，以及國內營建業缺工問題愈發嚴重，眾多進行中的都更、危老案已迎來另一大考驗──營建成本漲幅吞食重建利潤。
成本價漲太多 分回比例重談
根據主計總處國情統計通報，自二○二一年五月起，營造工程物價指數年增率均超過二位數，且受俄烏戰事影響，該指數累計今年第一季平均漲幅為十．二一％，漲勢續猛。業者表示，近期市場便出現有都更、危老案件，因營建成本大漲，面臨找不到營造廠發包的窘境；而營造廠願意承攬的案件，其金額往往「高到大家覺得不可思議」。此背景下，便有建商會向地主提出重談分回條件的要求，只是，如同整合重建案需經過長時間溝通，如今雙方要重新達成共識，當然不容易。
歐亞不動產估價師聯合事務所都更危老部執行長、不動產估價師謝宗廷表示，在二○一九、二○二○年左右，即本土新冠疫情爆發、營建成本大幅增長前，有建商會在整合地主意見初期，先向地主提出可分回條件，以接續製作財務規劃，提報給投資方。此做法「定錨」了老屋在地主心目中的翻新價值，故當建商因營建成本上揚，想和屋主重談分回條件，多數屋主不會願意退讓。
對此謝宗廷表示，除非確定有損失，則還是建議地主先與建商進行協商，且協商內容不必拘泥於分回的權利價值比例，而是可以轉而針對房屋樓層、座向、約定專用部分、社區公設規劃等面向提出條件。如過去曾有地主要求，分回戶須是特定面向、具備指定採光條件，或規劃有約定專用的露台空間等，在不影響權利變換價值分配的前提下，為自己爭取到符合居住需求或市價更高的房屋。謝宗廷也坦言，「經手上百件重建案以來，很少見地主吃虧。」
利潤低重建案
求轉手不容易
而若建商、地主依然在分回條件上僵持不下，「利潤率」便成為重建案能否繼續進行的關鍵。謝宗廷指出，若建商認為，重建案的利潤還在可接受範圍，會選擇吸收營建成本漲幅，反之，則可能走向無償解約一途。
深耕雙北的建商則表示，近期有業者因無法負擔造價成本，選擇將重建案釋出市場求轉手，只是，部分案件因當初承諾給地主的分回比例過高，不僅無開發利潤，甚至存在賠錢風險，並不容易找到買方。建商也示警，若業者不願意鬆手、又不推進度，會造成重建案不上不下、進度停滯，若拖到資金出問題，案件恐會流入法拍市場。
危老案遭解約 改採全案管理
除了由建商主導的「合建」重建案卡關，由地主自籌興建資金的「委建」案，所受衝擊也不小。位在台北市大同區的「大同段二小段危老案」，便是這波造價漲潮下，較具指標的案例：為找到最適合的重建團隊，該案地主曾花費二至三年時間，與十多家業者談合作，只是，原以「委建」方式承接此案的業者，後續仍因營建成本大幅上漲，選擇解約。
面對重建案進度中斷，地主邀請多家業者洽談後，決定改委由中力都市更新團隊以「全案管理」方式辦理危老重建。所謂「全案管理」，是地主委託熟悉重建法規與流程的專業顧問團隊，協助處理如重建價值評估、選屋分配、資金統籌、建築規劃、營建管理等自地自建事宜。
建築安全履歷協會創會理事長戴雲發表示，在營建成本持續高漲下，因全案管理是「實作實算」，成本負擔值相對能被地主接受，目前較多的案件，會朝全案管理的方向走；若重建案執行遇困難，委託專業團隊進行全案管理，亦是解決方案之一。此外，全案管理還具備三大優勢，分別為屋主分回比例高、建築品質控管佳，且在建築安全有保障的前提下，房屋售價也會提高。
相對於選擇合建業者，需看建商的品牌、信譽及履約能力，戴雲發表示，挑選全案管理團隊時，須重點考量業者的整合經驗值、成功案例的建築品質，以及服務完善度；不只是懂營建就好，全案管理團隊還須熟悉地主整合、選屋溝通等重建流程，日後執行重建案才不容易出現許多問題。
都更危老重建 發展前景仍佳
儘管持續上漲的營建成本，為進行中的都更、危老案帶來不小考驗，房價水準上揚、重建案審議速度加快等因素，仍讓謝宗廷看好都更、危老重建的發展。另因一般土建融案受央行限縮土建融成數、金管會拉高不動產貸款風險權數等政策影響，謝宗廷表示，今年以來，已有不少未曾承作相關業務的銀行，開始將放款目標轉向都更、危老重建案。
對此情況，戴雲發表示樂見。「都更、危老重建進行的速度，是在跟大地震發生的時間賽跑。」戴雲發提到，國內老屋多且地震頻繁，都更、危老重建應加快腳步，在大地震發生前，盡可能完成更多老屋的重建，以保障民眾的居住安全。
綜合上述可知，無論都更、危老案是由地主、建商合建，還是地主自籌資金委建，面對營建成本上揚問題，皆有相應的處理方式，因此，有計畫參與都更、危老重建的地主，目前尚無須過於擔憂越來越貴的房屋造價，會成為老屋重建無門的主要原因，而地主也需理解「專業有價」，房屋重建的細節繁多，需眾多專業人士分工合作才能完成，地主支付必要費用實屬合理。
