台北人十多年來望穿秋水，終於等到北士科首波推案。
早已掀起熱潮的科專用地，將讓高階工作者陸續進駐，
再加上石牌生活圈換屋族，成為北士科兩批剛性買盤……
【文 / 住展雜誌 陳昭宏 攝影／李世杰】
從公告實施區段徵收以來，『北投士林科技園區』（簡稱『北士科』）經歷了十三個年頭，一路從禁止移轉登記、原建物拆遷、公共建設施作，走到抵價地抽籤選配、兩期土地點交。繼科技產業專區（簡稱科專區）廠辦率先開發後，今年春季終於迎來住宅推案。
北士科二〇〇九年開始辦理區段徵收作業，原訂在二〇一二年要進行第一次土地點交，但配合北市府『先建後遷』的政策，直到二〇一七年市民住宅配售作業完成後，二〇一八年才終於將部分專供產業使用的科專區土地，先交還民間。
科專區先推 機能先備齊
科專區用地率先點交，用意其實十分清楚。過去許多重劃區常有『要推案了才發現沒機能』的問題，『但北士科不一樣，市府提早兩年完成科專區的土地整合，讓產業先行，其實有母雞帶小雞的作用。』即將推出北士科首宗住宅案「家居璽玉」的家居建設，總經理特助周堅華說：『工作及商業機能先進駐，未來居住生活所需自然備齊。』
北士科總面積九〇．二四公頃，其中科專區面積佔二十七％，自二〇一八年點交後，已有不少業者開始動工，區內除了中鼎集團企業總部正式啟用之外，北士科二〇一九年預售、二〇二一年完工的首宗廠辦案「華固創富中心」也已完銷，實價登錄最近一筆交易，單坪成交價達七十五．四萬元，高出內湖、南港廠辦的五、六字頭不少。
華固廠辦熱銷只是個開始，去年底更有仁寶集團以高達八十一．二％的溢價率，標下規模破萬坪的市有科專區地上權，要作為企業總部據點使用。
深耕北投、士林土地交易及開發的喬大地產副總經理郭國哲指出：『七十幾萬元一坪的辦公室，不會有人把它當成廠辦在用，進駐的一定是企業高階主管。』而郭國哲認為，單靠這些客群，其實就足以支撐北士科住宅房市。
北士科可分成兩個區段，東側由文林北路、承德路包夾而成的是『軟橋段』，西側在福國路、基隆河岸之間的則被稱作『新洲美段』。今年北士科首波住宅推案全部都位於軟橋段，離石牌生活圈只有一條文林北路之隔，計有國泰、璞園、家居、華固、達麗等知名建商正在醞釀。
剛性需求強 挑戰一百萬
北士科軟橋段除了未來園區『內需』支撐房市之外，拜區位所賜，更將吸引到來自石牌生活圈、有換屋需求的民眾。
郭國哲笑稱北投有『五院』：榮總、新光、振興、和信、陽明等『五間大醫院』。這『五院』不僅為北士科帶來充足醫療資源，高收入的醫事人員在開發飽和的石牌，近年也開始越來越難找到滿意物件；北士科這塊新興重劃區開始推案後，他們自然會將目光轉移至此。
周堅華表示，北士科的首波推案，單坪成交價將在百萬元以上，除了前面提到的，此區推案客群鎖定在高收入的醫事人員及企業總部高層之外，其實這波推案的建商品牌力，以及前期地價高昂等因素，也都墊高北士科房價。
他指出，北士科的住宅開發，第一波就是由最強建商陣容、在最大規模的幾塊土地上推案；建商品牌力及產品品質，都易受民眾信賴，價位自然不低。
此外，北士科的住宅區土地價格也很高，以住三之二為例，二〇一八年的單坪成交價僅在一五一．九萬元，來到二〇二一年，達麗及華固建設購入土地時，已經漲至二六〇萬元，目前區內地主開價更站上二九五萬元。買盤穩固、首波推案建商口碑佳、土地及營建成本飆升，都奠定了北士科挑戰單坪百萬元以上的基礎。
軟橋段有石牌買盤，周堅華認為，新洲美段則可能要待幾年後，區內就業人口實際增加，房市才有支撐力道，因為距離石牌生活圈、捷運機能太遠了。不過，郭國哲對此有不同看法，他認為，新洲美段的住宅區、住商混合區，相較於軟橋段，最大的優勢其實是水岸景觀。
郭國哲說：『北士科左手邊的軟橋段，客群會是北投、士林的舊住民，而右手邊的新洲美段，吸引到的則會是來自台北市區、有水景需求的高端買盤。現在新洲美段機能確實相對差，但這裡的水岸第一排，卻是北士科最有潛力創價的區段。』
大型科專區 壓軸性登場
北士科畢竟是個產業園區，住宅區土地其實僅佔全區二十％，科專區土地則有二十七％。在最早期，北士科一度被規劃為媒體影視園區及軟體園區，後來市府將招商主軸調整為生技、數位醫療及智慧科技產業。
曾受台北市政府產業發展局委託規劃北士科產業方向的中華經濟研究院研究員李永展認為，在『台北科技產業走廊』（Taipei Technology Corridor, 簡稱TTC）上，內科和南軟已有媒體及軟體產業聚集，北士科作為TTC的最後一塊拼圖，不必再走同樣的道路，反而要和它的先天條件構連。
『北投有很多頂尖醫院，更有不少醫療研究院所，如陽明醫學院、台北護理健康大學，以及衛福部中醫藥研究所等。』他認為，具有區位優勢的北士科，很適合在高齡化的趨勢下，被當成智慧醫療、生技產業的實踐場域。其實，先前以高價購入華固廠辦的，就是生技產業業者；而在仁寶之前就標下萬坪市有科專區土地的新光人壽，則是要蓋生醫產業大樓。
至於北士科更北側的洲美農業區，以及關渡平原大片農地，李永展則認為，在少子化、人口紅利減少，以及台北市產業走向低土地需求、高附加價值的趨勢下，開發機會並不大。就此，北士科很可能成為社子島以外，台北市最後的產業園區、大規模重劃區。
難得重劃區 掀北市熱潮
不少人認為北士科規模小，且科專區土地多，房市精彩度、熱度將不如新北、桃園的大型重劃區，但事實上，在北市（尤其是鄰近的石牌生活圈）可建素地已不多的狀況下，十多年磨一劍，今年終於將一次為北市、北投增加大批住宅供給的北士科，首波推案量及市場人氣，依然精彩可期。
