【文 / 住展雜誌 成采錡 攝影／李世杰】
北市去年三宗地上權案，
銷況竟然不輸一般住宅！
當高房價改變購屋觀念，
地上權住宅將佔領房市？
相較於能同時持有土地和建物產權的住宅產品，僅能取得「建物所有權」的地上權住宅，售價多低於市場行情，且因為具有使用年限，屋齡越高、價值越低，使開發商辦理分戶貸款時，常會遇到銀行承作意願不高，或只願提供低於預期的貸款年限、貸款利率條件等問題。其次，過往地上權住宅定價偏高，價位與一般住宅建案差異不大，消費者一算，價格沒比較甜，地租金又比地價稅貴，便不會將地上權住宅列為首選。
時過境遷，隨著房市景氣轉熱、土地價格高漲、國產署持續釋出設定地上權土地、國銀相繼開辦地上權房貸等因素，可分割買賣的地上權房屋在北台灣捲土重來。
據本刊調查，去年台北市出現的三個地上權建案「大將豐喆」、「基泰大安」、「虹耀今采」，銷售表現皆優於市場預期，顯示小坪數、相對低價的產品定位，已成功獲得購屋族青睞；從前的『房市票房毒藥』，儼然開始轉變為解決民眾買不起市中心房屋的『高房價解藥』。
地上權開價 約行情七折
觀察去年北市三宗地上權建案的開價，「基泰大安」首先於去年五月進場時，單坪平均開價為一二三萬元，比區域平均行情（一四○萬元／坪）低約一二．一四％；同年九月，成屋案「大將豐喆」以平均六六．八萬元／坪的開價進場，低於區域行情（九三萬元／坪）約二八．一七％，至於位在杭州南路二段的「虹耀今采」，則把開價壓在百萬以下、九二萬元／坪，遠低於區域行情（一二七萬元／坪）二七．五六％。
除了價位低於區域行情，最高七成的銀行貸款成數，也降低消費者購買地上權宅需負擔的頭期款壓力。但據了解，銀行是否承作地上權分戶貸款，多數還取決建商與銀行的往來；如八大公股行庫之一的合作金庫規定，地上權房貸方案限承作取得國有非公用土地地上權，並於自行承作建築融資衍生的分戶房貸。
行庫推專案 承辦量卻少
至於地上權宅貸款條件，目前公股行庫除台銀、彰銀尚在研議中，土銀、台企銀、兆豐銀、第一銀、華南銀，以及合作金，皆有提出地上權房貸專案。綜合來看，地上權房貸利率多一．八％起跳、成數最高七成、年限最長可達三十年，比起過往，各貸款條件已友善購屋族許多，不過經查訪，在北台灣，有地上權宅房貸承作經驗的銀行分行仍屬少數。
對此行庫主管認為，要推行地上權房貸，應先建立地上權宅專屬行情平台，彙整市面所有地上權住宅交易資訊，讓銀行得建立適用的估價機制。總歸來說，市場必須拿出成績單證明，地上權宅『有價有市』，如市場流通性佳、民眾接受度高等，才有機會提高金融機構承作地上權房貸的意願，可目前，地上權宅未能普及於房市的原因之一，便是『貸款困難』。
地上權住宅 待推案多
所幸，這『雞生蛋、蛋生雞』的問題，不會持續太久，因為隨著土地價格越飆越高，不少建商早已著手布局國有地上權。據統計，去年國產署標脫的二十八宗招標設定地上權土地中，超過六成是由開發商標下，其中更有九宗標的是由『十大建商』之一的麗寶集團旗下事業體得標。
而國產署今年也將再釋出四批、共四十二宗地上權土地，持續為市場提供可開發素地。且為推動銀行擴大地上權房貸承作量能，國產署官員表示，去年中已選定高雄銷售中的地上權成屋案，計畫於疫情趨緩後，邀請銀行業者實地走訪，了解地上權住宅的市場成熟度。
也因為地上權存續時間有限，且土地得標三年內得開工，就算銀行端對地上權房貸的態度保守，多數開發商依然將依步調推出地上權建案，加上有去年北市三宗建案打下勝利一仗，預估未來地上權建案數量將逐步增加，有望進一步改變銀行端對地上權住宅的態度，使地上權住宅分戶貸款日漸普及。
