【文 / 住展雜誌 成采錡 攝影／李世杰 】
缺少全國總歸戶機制，
地方囤房稅能讓多屋族釋出房源？
學者糾正，稅率分級僅適合稱作房屋稅改革，
因為對於解決囤房問題，「完全沒效！」
重稅非根除「高房價」問題的特效藥，卻經常被作為回應「高房價民怨」的安慰劑。於是，房價續漲下，日前財政部找了六都及新竹縣市政府開會，敦促地方訂定非自住用房屋稅差別稅率（囤房稅率）。
會後，新北市、桃園市、台中市、高雄市相繼表態，將研議房屋稅差別稅率。目前，除台北市、宜蘭縣、連江縣已施行囤房稅，房市熱絡的台南市，也於去年下半年完成自治條例修正，將依照屋主持有的非自住用房屋數量，採四級制稅率，為目前全台房屋稅率級距劃分最多的縣市。
進一步整理各縣市的房屋稅差別稅率可發現，在一縣市擁有二戶非自住用房屋，台北、宜蘭、連江、台南適用稅率分別為二．四％、一．五％、一．六％、一．八％。由於各縣市課徵的多屋稅率不一，這讓財政部認為，房屋稅採全國歸戶、按月核計稅額，將引起地方爭稅等問題，徒增徵納困擾，實務上難執行。
此背景下，推行不採全國總歸戶的地方囤房稅成為中央主旋律；當六都相繼啟用此稅制，能有效促使囤房者積極出售、出租房屋，進一步擴大房市供給以平抑房價嗎？關於地方囤房稅，有三大真相必須釐清！
真相一 缺少全國總歸戶，跨區囤屋族成漏網之魚
房屋稅基為建築物結構、面積、屋齡、位置等條件計算出的房屋評定現值，稅率則依使用情形，有所不同，如供自住或公益出租人出租的房屋，全國統一房屋稅率為一．二％；其他非自住房屋，由地方政府徵收細則規範，現行稅率介於一．五％至三．六％之間。
《住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準》規定，自住房屋認定條件之一，為本人、配偶及未成年子女全國合計三戶內；對於非自住用房屋，中央卻主張因地制宜。台北商業大學財政稅務系教授黃耀輝指出，不採取全國總歸戶的稅制，「已經造成囤房問題惡化」，且就算未來眾縣市相繼實施囤房稅率、提高稅基，各地方政府仍「課不到」。
因為少了全國總歸戶，使非自住用房屋的計算範圍，從「國」縮小為「縣市」，即在二市分別持有二戶非自住用房屋（全國四戶）的屋主，其房屋適用稅率可能比一市持三戶非自住用房屋（全國三戶）的屋主低，更讓房屋分散全台的多屋族，因為在各縣市僅持有一、二戶，成為地方囤房稅的漏網之魚。
此外，納稅人還可透過將房屋現值最低的建築作為非自住房屋、把價值較高的房屋申請為自住用住宅，以及將房屋過戶給成年子女等方式重新配置資產，規避高稅率，使地方囤房稅效果大打折扣。
真相二 直面民意，稅改成效存變數
目前房屋稅率制定屬中央職權、稅基則由地方評定，但因為《房屋稅條例》規定「各地方政府『得』視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。」故是否以最高稅率徵稅，仍取決地方政府態度。
在民意壓力下，地方囤房稅修法強度較難如預期，如條例規定，地方政府另可透過地方稅法通則，加徵三成房屋稅，等於將最高稅率提升至四．六八％，但至今未有縣市實施。近期通過的台南版「囤房稅」，更是持有非自住房屋六戶以上者，才適用最高三．六％稅率，且根據台南市財政稅務局統計，新制影響人數只約占全市房屋稅課稅人數一．六五％。
「房屋稅一年只多幾千塊，調了也沒有用。」ＯＵＲｓ都市改革組織秘書長彭揚凱指出，在不動稅基的前提下，房屋稅採差別稅率將增加地方政府稅收，但對解決囤房問題「威力太低」；不對的改革方式，更將「汙名化囤房稅」，讓人認為改革無效。但他也提到，所有改革中，稅制是最難的一項，尤其全台平均住宅自有率近八成，房屋稅制改革更不容易。
回顧過往，地方囤房稅遭翻盤的案例不少。如新竹縣在二○一六年曾針對非自住房屋制定差別稅率，二戶以下稅率二％、三戶以上稅率二．五％，但隔年就被下修為單一稅率一．六％。新北市則於二○一七年，將非自住房屋第四戶稅率改為二．四％，同樣在隔年，該稅率就被降為一．五％。
真相三 房屋稅採差別稅率，仍無法排除城鄉差距
「無法考量城鄉差距」為目前主張囤房稅各自為政的論點之一，財政部賦稅署指出，若由中央訂定單一房屋稅差別稅率，可能使都會區房屋的實質稅負較偏鄉房屋低，造成稅制不公平。但城鄉實質稅負的差異，由地方制定差別稅率就能排除？
新北市中心板橋區漢生西路上，一戶二十坪鋼筋混凝土構造、屋齡一年的成屋，以本刊統計板橋十一月新成屋行情一坪約五十三．九萬計算，該房屋市價約一千○七十八萬元，試算非自住房屋應繳房屋稅額為一萬七千三百二十八元，約為總價的○．一六％。但若此房屋位在金山區中正路，以當地新成屋行情一坪十八．九萬估算，房屋價值三百七十八萬元，試算應繳房屋稅額為一萬三千三百二十三元，約總價的○．三五％。
假設房屋稅採取差別稅率，第一戶一．五％、第二戶二％，房屋在金山需繳稅金佔房價的比重，仍高於板橋，顯示地方訂定差別稅率，尚無法排除偏鄉實質稅負較都會區高疑慮。而要解決此差距，還得由地方政府稅基中的地段率下手，因為板橋新成屋行情為金山的二．八五倍，兩地地段率只差一．三倍，才是造成房屋稅無法反應城鄉差距、市價落差的關鍵原因。
囤房稅要有效 須中央出手？
綜上所述，專家皆不樂觀地方囤房稅能抑止囤房問題。黃耀輝主張，囤房稅要有效，需由中央政府訂定全國一致的房屋稅差別稅率，且門檻稅率從二．四％起跳、每多一戶稅率增加一％，並以全國總歸戶資料課稅。
「財政部統一訂定稅率，將有助於改善偏鄉財政。」黃耀輝說明，房屋稅是從價課稅，納稅人會選擇房屋現值最低的建築作為非自住房屋，而就現況來說，發展較落後的縣市，稅基普遍較低，採全國總歸戶課稅後，囤房稅金有機會從都會區流向較貧窮的縣市。
只是，財政部仍多次以稽徵不易、恐引發地方反彈等理由，反對房屋稅採全國總歸戶課徵。
對此彭揚凱主張，由中央開徵「囤房特別臨時稅」，可不被現有制度牽制，有彈性的重新訂定稅率、稅基，如全國名下第四戶房屋的應繳稅額，為當年房屋稅和地價稅總和（稅基）的四倍（稅率）。彭揚凱也強調，此臨時稅應排除建商餘屋，只針對有買賣移轉登記的房屋課徵。不過，實施此臨時稅需要另立新法，推動難度也不低。
房市未健全 難解稅金轉嫁
無論囤房稅由中央還是地方政府實施，租稅轉嫁都是無法迴避的問題，對此，專家皆表示，應祭出「空屋重稅、出租輕稅」相關配套。只是，在租屋市場不透明、社會住宅供給不足、民生物資價格上漲的背景下，地方囤房稅著急上路，恐難防租金上漲。
就如同上述新北板橋案例，房屋稅分級稅率上路後，房屋稅額增加近六千元，該屋主若未如實申報租金所得，面對占房屋總價值不到一％的稅金（不含地價稅），會選擇將房屋出售，還是將增加的稅金計入租賃成本？答案呼之欲出。
「增加租稅，迫使民眾因持有成本加重而賣出多餘房屋，進而減少囤房並抑制房價。」這種想法向來被多數人所認同。然而，即使調高房屋稅基、並實施全國總歸戶，市場機制真會如理論運作嗎？想知道答案，不妨參考南韓近年打房措施。
南韓政府已多次提高不動產持有稅，最近一次是在二○一八年宣布，在首爾、世宗、釜山及京畿道部分地區持有二戶房屋者，最高以三．二％稅率課稅。可結果是，南韓房價、房租從溫和上漲變成快速上漲，今年來房價漲幅更居全球之冠。加稅究竟是抑制房價的良策、還是會反手助漲？理論與實務似乎完全兜不攏。
