【文/住展雜誌】預售屋納入實價登錄後，建案銷況、成交價格全都露，加上限制換約修法預期，近一年來，房市出現哪些改變？
實價登錄二．○在二○二一年七月一日正式實施，嚴禁預售屋紅單（購屋預約單）轉售，並規定預售屋銷售前，建案資訊及定型化契約須報請地方政府備查；預售屋成交後三十日內，須向政府申報交易價格、面積等資訊。
因制度留有預售屋退戶實登不撤銷、換約無須申報等破口，紅單禁止轉售後，預售屋換約迅速成為投機者炒作預售屋獲利的主要方式。加上制度上路後不久，就遇三級警戒後遞延買盤，買氣蓬勃下，實價登錄揭露的預售屋成交行情，成為業者眼中的「地板價」，新案價位越墊越高，已進場個案也採取鎖戶、階段性調價等措施提高售價，使實價登錄一度成為房價上漲的「神隊友」。
為補破網，去年十二月，內政部再通過《平均地權條例》及《不動產經紀業管理條例》修正草案，新增限制預售屋及新成屋換約轉售、預售屋解約三十日內申報登錄、私法人購屋許可制、建立檢舉獎金機制，以及重罰炒作行為。其中，限制換約、私法人購買住宅許可制等規定，涉及人民的財產權與契約自由，遭外界質疑，存在違憲疑慮。
對此，行政院今年四月初公告通過該草案時強調，為維護市場秩序等公共利益祭出管制，符合憲法規定；並調整修法內容，包括授權內政部公告不受換約轉售限制的例外情形，以及上調不動產炒作行為行政罰鍰上限至五千萬元。
儘管《平均地權條例》修正草案未能在立院上半年會期三讀，修法預期仍與實價登錄二．○相互作用，在房地產市場激起漣漪，使市場生態出現變化。
預售屋稽查 引寒蟬效應
近一年間，地方地政機關相繼展開預售屋稽查；關於稽查對象的選擇，有縣市以抽籤方式決定，也有縣市緊盯輿情。今年七月，在報導指出台南平實營區新案均開價見六字頭後不久，台南市地政局、消保官便至該案接待中心稽查。台南市長黃偉哲更放話，若有紅單交易或實價登錄不實，一律嚴查嚴辦。
地方機關的不定時查訪，引發寒蟬效應。市場上不少建商、代銷業者，早早釋出新案產品規劃資訊、接受客戶預約，卻不輕易透漏開價範圍，深怕價格一公開，會被政府列為優先稽查對象。可儘管推案方態度低調，坊間部分仲介人士仍會搶先釋出較為聳動的價格訊息，以取信消費者，自身有門路可優先取得早鳥優惠戶別。去年十月，便傳有仲介人士向消費者表示，支付「優先資格費」，便能早一步取得新竹市東區某大樓案優惠戶，逼得該案建商特別發公告闢謠。
雖說政府去年十二月便宣示重罰不動產炒作行為，並在今年四月初，定調「散播不實資訊影響交易價格」、「利用違規銷售影響市場交易秩序」或「壟斷轉售牟利」，屬於房屋炒作行為，可按交易戶數重罰一百萬至五千萬元。可是在今年四月下旬，新竹縣竹北市高鐵特區仍有某籌備中的大樓案，傳出已開案、單價六字頭的消息，讓銷售業者緊急發公告澄清：建案未開賣，且未透過他人預約或收取費用。這案例顯示，《平均地權條例》修正草案尚未能威攝炒房者，遏止市場出現目的為炒作的流言蜚語。
不二價銷售 名副其實？
相對於部分業者因預售屋稽查，建案入場前後皆不願意公開價格資訊於網路平台，有業者則大方表示，建案採「不二價」銷售，目的為節省買賣雙方議價的時間，加快銷售速度。可因市面上仍傳出民眾以開價簽約卻買貴的消息，使不二價銷售屢被質疑，是業者拿來拒絕消費者議價的話術之一。
消費者須先了解的是，不二價銷售的定義是不接受消費者討價還價、開價等同成交價，沒有議價空間；而建案銷售期間，開價可能調漲或調降，鄰居間依購屋時間不同，入手價會有差異。如新北板橋一宗不二價建案曾公開價目表，並表示銷售每滿三個月就會調整一次開價。
除去頻繁調價的建案後，市場上究竟有沒有業者落實不二價銷售呢？《住展》篩選出北台灣近一年半間，聲稱採不二價銷售，且截至今年六月底，銷售率已過半的建案，比較其平均開價與近一年實價登錄成交均價差異，並計算議價率。結果發現，部分業者盡力做到不二價銷售，使建案平均開價與成交價落差低於三萬元、議價率在五％以下，但這仍只能說趨近於不二價，而不是真正不二價！
至於近期議價率最低的「不二價」建案，為位於桃園中壢過嶺重劃區的大樓案，規劃六五戶一加一至三房產品，平均開價落在二九萬元／坪，今年三月下旬開始銷售；截至七月中旬，實價登錄已揭露二八戶，成交均價約二八．四萬元／坪，議價率僅一．七二％。
交易明細 藏關鍵資訊
另因目前內政部不動產交易實價查詢網上，得點開「交易明細」才能看到車位成交價，近期依然常見有建案會在車位價格「下功夫」。如房價持續上漲下，市場出現不少規劃首購型產品的建案，房屋單坪開價低於鄰近個案，停車位價格卻明顯高於行情，目的是先用看起來相對低的單價吸引更多客戶賞屋，再藉由車位價格回補房屋單價。
交易明細中另一項重點，是換約登記。前段提到，預售屋換約已是當前炒房人士的主要獲利方式，可換約日期、金額等資訊，都得等到房屋辦理買賣移轉登記後，才會被刊載在該房屋實價登錄資料的備註欄中。
這將使房屋真正的交易價格，與實價登錄呈現資料，存在不小落差。且就算是預售屋限制換約上路，也為時已晚，近年累積的龐大換約資訊，將在各建案陸續交屋後，使實價登錄陷入失真風波，屆時無論政府、業者還是購屋族，勢必都得先將換約資料另外拉出分析，才得以掌握房價變化，讓實價登錄的方便性大打折扣。
預售屋實登 頻見漏報
整體來說，預售屋實價登錄上路近一年來，除助攻房價上漲，也為建案銷售策略帶來不小轉變，從「即將完銷」、「最後保留戶」等話術的消失，到採取不二價銷售的建案數量增加，實價登錄的確讓預售屋市場變得更加透明且友善首購族。美中不足的是，稽查量能有限，使實價登錄仍經常出現車位面積漏報等問題，使建案成交價出現異常，影響消費者判斷。隨預售屋實價登錄邁入第二年，如何降低資料錯誤率，仍是各地方主管機關的首要課題。
