【文/住展雜誌】現在賣得快的案子會哭！因為後面營建成本還會繼續漲，有些案子乾脆棄單，賠違約金也不賣，都怪營建、土地成本持續漲不停，苦了購屋族，房價還有回去的一天嗎？
通膨與疫情嚴峻，以及營建成本、土地成本不斷上漲，建商為了反應成本持續調漲房價。然國際情勢不定，疫情未緩，在這樣的情勢下，房價還有機會回得去嗎？
根據內政部地政司的公告土地現值與漲幅，六都近五年漲幅最多的是台北市八．一四％，其次是台南市七．九九％、桃園市六．七六％，若把時間拉長至十年，像是桃園市、台中市的漲幅都已超過五成，土地成本漲成這樣，也是主要影響房價上漲因素之一。
物以稀為貴 地價漲不停
以近年幾筆土地交易來看，全台北中南土地成本持續飆漲。六月十五日信義房屋旗下的信義開發，以一二．七億元標下高雄楠梓區藍田中段三六一號的一八○○坪土地，得標每坪單價為七○．九萬元，溢價率達四四．二％，且刷新該區段過往最高成交價每坪六一．七萬元，漲幅一五％。
今年五月底，位於台中市惠來路二段的五七二坪土地，由遠雄集團旗下子公司齊興建設，以總價十九．二四億元購入，每坪單價高達三三六萬元，該土地使用分區為『新六』，擁有六○○％的容積，也是造成它創新高的原因之一，單價則來到歷年第三高，更是今年上半年台中的新地王。
接下來我們看台北的土地交易，北投士林科技園區，去年四月由華固建設以總價一八．○七億元，每坪單價二六○萬元購得軟橋段一塊六九五．○七坪的住宅用地，該地段在二○一八年每坪約一五○萬元，三年漲幅逾七成。
地嚇嚇叫 建商哀哀叫
台大土木系教授詹穎雯斬釘截鐵地說，「土地上漲是一個明確的事實，土地交易主要是跟房價、景氣熱度有很大的連動關係，經過一段時間消化處理後，政府才去調整土地公告現值，所以它是一個果。」因此，實際情形恐怕漲的比公告現值還要來得多。
土地真正漲得兇的地方，立信建設董事長賴運興認為，應該是台中、台南、新竹，其次是高雄、桃園，它們的漲幅都高於新北、台北，尤其這段期間主要是跟著產業走，還有原本基期低的全部往上漲了，以前被低估的區域現在都在漲，超乎之前的預期。
現況是很多建商都在找適合的土地，但業者反應普遍開價都太貴，變成建商不敢買，即使現在進場買土地，具體什麼時候推案都不知道。元啟建設董事長劉立宏說，「土地的問題，現在是奇貨可居，隨便地主喊價，只要有人有需求，不得不做就得進場。」
重劃區取得早 獲利空間大
雖然建商可以投入都更、危老市場，降低土地取得成本，但由於現在營建成本不斷飆漲，使得這類推案有很大的變數，因為原本建商估的建造成本太低，沒料到造價成本漲太兇，很多案子變成不能做。劉立宏說，都更、危老合建案的土地取得成本相較低，但整合推案至少要三年以上，時間太久，根本無法掌握成本，所以並非首選。
而推案量大的重劃區，居多是由大型建商或區域型建商來取得土地，詹穎雯說，這類的建商他們是有計畫的在取得土地，甚至取得土地都是在重劃程序之前，相對取得土地的成本就非常低，經過很長一段時間，養地後再推案，未來增值與獲利空間就比較大。
雖然成本面漲劇烈，但因政府打房政策如禁止預售換約、央行購地貸款限制十八個月內必須動工等措施，使得建商縮手購地。賴運興說，「雖然現在土地成交有一半快要不見了，但這是短期，大家看到目前的國際情勢在調整而已，不過現在什麼都在缺的情況下，房價要往下修，我認為機率是沒有。」
成本落差太大 賠違約金也不賣
目前市場上出現部份建商毀約不賣的案例，畢竟一兩年前賣出去的房子，跟現在的房價相差太多，且造價成本又飆漲三、四成，大多建商顧及商譽如期開工與完工，但對於不在意社會觀感的建商來說，收了訂金就得想辦法去退掉。
賴運興表示，「現在趕快賣的會哭！因為變成你的成本在後面，還沒有發包，即便建商想跟營建廠商預定整體發包，對方也不要，因為他們也跟我們一樣遇到相同的問題，所以只能階段性，不能一次大量發包。」
從指數的長期趨勢來看（詳見圖），各類指數已近乎是不可逆的走向，以金屬類五年前同期的指數相比，從一○八漲到一七一，漲幅五八．三％；其他型鋼類、鋼板類、鋼筋類、預拌混凝土類，五年漲幅分別為六三．六％、五五．○％、六九．四％、五六．二％，五年漲幅最高的是鋼筋類近七成。
原物料到底還會漲多久？詹穎雯說，「這很難講。原本我們以為石油會大漲，但現在看起來又有一些機制可以調整，所以油價並沒有預期上漲的那麼多；可是像鋼跟水泥生產都需用到煤炭，煤炭上漲跟國際航運的漲價，對營建成本來說就是直接成本的上漲，所以鋼跟水泥短時間內還會持續上漲。」
另一個值得關注的是預拌混凝土的價格，現在還沒有反應水泥的上漲，因此今年下半年預拌混凝土很有可能還會再漲，所以短時間內原物料整體價格恐難下跌。
減緩不至反轉 有行無市拉鋸戰
最後，房價是否會有反轉的機會呢？詹穎雯認為跟區域有關，這一兩年很大的漲幅是在南部，特別是像台積電這種大投資案產生的效益，造成區域房價看漲，再來是一些新興區域，例如竹北，還有一種就是現有大都會區的上漲；如果是屬於高科技產業投資所造成的上漲，這裡面投機成分大，受影響會最大；如果是大都會區，以目前整體景氣一直在好轉的情形下，可能會減緩，但不至於會有反轉的現象。
最終，還是要回歸到市場的供需面，現階段比較混亂的情形，有些建商可能會在這一波營建成本上漲的過程中繼續漲價，但是消費者會持觀望態度，彼此呈現拉鋸戰，房市可能趨向量縮價漲。
