「14A」前央行總裁彭淮南，
今年傳出搬新家的好消息，
更成為大眾茶餘飯後的熱門話題。
但高齡族群申辦房貸，真有那麼容易？
若想成功申貸，必須掌握哪些訣竅……

文／住展雜誌

彭淮南總裁喬遷的大安區大樓社區，與台北市長柯文哲的家只隔一條街，走路約一分鐘就能到；該社區每坪成交均價約一五○萬元，而彭總裁共買進兩戶，房貸近六千萬元。令民眾好奇的是，一九三九年初出生的彭總裁，如今閒賦退休，年紀已八十餘歲，「銀行怎會同意六千萬元房貸」？
確實，若扣除「信用條件不佳」這種特殊狀況不論，申請房貸較常被銀行拒貸的人，通常是高齡長者與剛出社會不久的小鮮肉。

高齡辦房貸　有月退就行？

兆豐金控消金處處長林中象解釋，銀行在審核貸款時通常會審視申貸人的「年齡＋房貸期限」，這是高齡族群被拒貸的主因；雖然部份高齡族群每個月有穩定退休金，但年紀仍是不可忽視的缺點，如果沒有配合其他條件恐難核貸。
所謂「年齡＋房貸期限」，指的是申貸者的目前年紀與其申請的房貸還款年限；由於高齡族離世風險較年青族群高，因此兩個時間加起來數字愈大，成功取得房貸機會愈低。舉例來說，如果申貸者為男性、年齡為六十五歲，若想申請三十年房貸，則「年齡＋房貸期限」等於九十五年，但我國男姓平均壽命僅約七十八歲，意味著申貸人在有生之年還完房貸的機率偏低，銀行放款風險偏高，申貸人將被拒之門外。
在申請房貸這條路上，不僅高齡族群阻礙重重，剛出社會的新鮮人同樣走得艱難。就算社會新鮮人手頭上有一筆頭期款，但因月薪收入有限的緣故，易被銀行判定還款能力不足而請吃閉門羹。
不管是高齡的「老肉」、或是青春的「小鮮肉」，都容易成為銀行拒絕貸款的邊緣人。但古人說得好，「工欲善其事，必先利其器」；只要善用幾個小撇步，也能與彭總裁一樣，順利從銀行取得貸款。

撇步一 》
提供保證人

如同玩遊戲一樣，單槍匹馬推不倒大魔王，最簡單的解決方式就是「找隊友」；而申請房貸所找的隊友，就是「保證人」。
雖然《銀行法》第十二之一條規定，「銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，不得要求借款人提供連帶保證人」，但民眾卻可以主動提供連帶保證人，找一個「神隊友」來帶自己Ｃａｒｒｙ全場。
在金融圈辦理房貸業務十餘年、現任職於元大銀行的房貸業務專家謝佩玲，提醒民眾要找保人時，儘量找一位實力比自己強的人，再不濟也應與自己不相上下，才能說服銀行放款。假如找來的保人還款能力比申貸人更弱，那無非只是「豬隊友」，最終白忙一場。
據林中象指出，其實民眾提供「一般保證人」、或「連帶保證人」都可以，關鍵在於保證人的「實力」；實力愈強，則加分效果與成功機率愈高。

撇步二 》
提供擔保品

申貸人可拿出自己名下額外的動產、不動產作為「擔保品」，來向銀行貸款。假如還不夠，則可徵求他人同意後，以他人的財物作為擔保品；在實務上，通常是父母親將自己的房地給予子女作為擔保品，讓小孩順利取得房貸。
雖然動產也能作擔保品，但銀行往往較樂見申貸人出具不動產作為擔保品，主因是放款風險較低。不過，銀行並非來者不拒、照單全收，如果擔保品是位於都會區、菁華區段等高價值的不動產，通常比較容易擄獲銀行的心。
台灣法學會董事長、中原大學財法系助理教授蔡鍾慶表示，雖然銀行依法不得要求借款人提供連帶保證人，但金管會發布函釋指出，「除借款人為強化自身授信條件，主動向銀行提出保證人者，可不受《銀行法》第十二條之一第二項之限制。」
蔡鍾慶並不建議民眾提供擔保品來爭取核貸，因為此種作法某程度係將借款人信用擴張，倘若將來無法還款，反而導致父母的房子被拍賣，並非良策。他認為，高齡族群可透過提出財力資產證明，並提供連帶保證人（通常為子女）取得貸款，會是較理想的作法。

撇步三 》
其他收入與資產證明

大多數受薪階級靠薪資收入來買房，但對某些人來說，不靠薪水也能讓銀行心甘情願核貸。
「像攤販、自營商、專業投資人士等特殊族群，他們並沒有固定薪資，但實力卻更勝一籌，只要提供完整的收入與資產證明，成功申貨並不難。」林中象說，銀行沒那麼死板只看固定薪資，民眾申貸時不妨袒裎相見，把手上有的東西全拿出來，包括存款、保單、股票、基金等管道收入都可以，但凡屬於「穩定收入」的項目，銀行審核時都會加分，唯每家銀行認定標準有所不同。
「股票怎算是穩定收入？」事實上，有一類股票俗稱「大牛股」，股票特性是股價波動幅度小，但每年獲利、配息穩健，殖利率遠比定存還高，電信類股便是其中之一。
謝佩玲還說，資產證明並不限於國內的資產、或是檯面上的資產，像有些機構也接受「隱性的資產」，只要該資產可供查核且確實存在就行得通。但她強調必須「符合法規」，因為業界「怕專案金檢怕得要命」，當然要避免拿石頭砸自己的腳。

撇步四 》
避開特定銀行

如果前述三大要件都備妥，卻仍被銀行退件？別難過，並不是您長得不夠帥，而是您申貸的銀行不動產放款部位可能已經「緊繃」了。
我國《銀行法》第七十二之二條明訂，「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十」，此規定被視為不動產授信的「天條」。
陽信銀行高階主管直言，目前有多家銀行不動產放款水位瀕臨上限，遭到主管機關的「關心」，放款變得比較保守，基本上「舊的借款清完，等額度空出來了，才會承作新的借款」。由於額度有限，所以銀行會挑選客戶，往往以「優質客戶」和「長久往來的老客戶」為優先。若是個人條件不夠好的民眾，申貸最好避開不動產放款水位過高的銀行，或是向與建案專案合作的銀行貸款，才不至於辦到懷疑人生。

年齡不是問題　關鍵必看這裡

對銀行而言，核准房貸前的確會看重申貸人的年齡，但這並非唯一標準；相對於年紀，銀行更看重實力，乃至於「聲望」都能化為信用的一環。說穿了，郭台銘、張忠謀活到九十幾歲高齡，他們若想申辦房貸，那就只是三兩下的事。
至於一般民眾既無郭董的財富，又無張董的聲望，買房就得儘早規劃，免得到老還要為房貸操碎了心。

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