【文/住展雜誌】杜絕房產炒作、哄抬房價等亂象，內政部去年十二月祭出打房新五招，如限制換約轉售、管制私法人購屋、解約申報登錄、嚴懲炒作者、建立檢舉獎金制，草案有待行政院院會與立法院三讀通過，但此消息出爐，卻引發市場譁然……
近年來，薪資上漲速度追不上房價漲幅，居住成本大幅提高讓不少民眾跳腳，政府祭出一波一波打炒房政策以「安撫民心」，但杜絕房市炒作氣氛，立意雖良好，若無完善配套措施，恐搔不到癢處，除效果有限，還徒增市場亂象。其中，「預售屋恐成大利空，資金大量轉向成屋市場。」對健全房市發展是喜或憂未定之天。《住展》本期採訪產、學、研界一起盤點五大措施將衍生新爭議的問題。
投機客變少 反圖利建商？
「打房打不動房價！」淡江大學財務金融系所教授聶建中一語點破內政部打房五大拳一揮不但不會讓房價下跌，反而會傷到自住客，卻僅能遏止部分投機客的炒作行為。
不過，聶建中也表示，「我認同禁止紅單轉售買賣是有道理的。」因為過去以來，許多房市投機客以紅單轉讓，推漲房價而大賺其利，促使房市價非理性的上揚，讓轉售第三方買到高價房；在換約上，原先建商契約上將購屋人僅換成第三方的名字，其紅單買賣價差利潤未進入建商口袋，將衍生實價登錄的爭議，且讓渡買賣雙方恐發生未如實申報或有漏報、短報等現象。
從限制換約轉售來看，長虹建設總經理李耀中表示，「限制換約轉售的措施會讓投機客成本變高，導致市場上投機客變少，但對自住者影響較不大。」從市場面來看，聶建中說，「當投資客變少後，建商也會怕建案銷售不出去，因此會大幅限縮推案的量。」
但不可諱言地說，預售屋轉售實屬由供需關係來決定，當投機客因政府重手打房後變少，市場仍有其他需求者，就會轉向建商購買。聶建中說，「建商手上有餘屋，又掌握市場行情價格，不需要透過投資客，便會自行漲價出售給其他需求者，最後可能變成圖利到建商。」
事實上，即使是自住的消費者，也恐因喜愛偏好而會發生預售屋轉售的情況。台灣法學基金會董事、CCIM台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯表示，「自住消費者先基於信賴建商而購買預售屋，後來發現營造廠跟一開始建商介紹的不一樣，基於合理的動機，用精簡轉售的方式避免可能的紛爭，這樣不行嗎？」
聶建中也說，自住者想換其它屋，忍痛損失違約金，讓建商賺進違約金，結果變成建商賺更多。
從銷售面來看，信義代銷協理楊國昌說，去年《平均地權條例》修增訂第四十七之三條第五項條例已對紅單交易亂象做防堵，但此措施上路反而「壓縮消費者購屋的考慮期」；預售屋買賣定型化契約規定，其解約違約金最高可達房地總價款金額十五％的比率，這對持有理由解約的消費者來講是負擔過重的。此外，《平均地權條例》第八十一條未辦理土地移轉登記的承買人再轉售也有二十倍以下的罰緩。政府應通盤思慮買賣雙方公平交易各環節，立法與措施才能更周全。
供需機制反被扭曲
另有專家指出，房價漲不停的根本問題是房屋投機的需求過多。吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮直指，假性需求太高是打炒房的核心問題。他說，「假性需求高是因有利可圖的環境形成，但房價高漲非全歸咎炒房所致，而是來自於經濟成長基本面、資金面、成本面、國民所得、技術循環等各個結構因素導致。政府應拿出治本方法，而不是以防堵方式去除症狀。」
「台商資金回流、通貨膨脹、低利環境、營造成本漲！」台北大學不動產與城鄉環境學系副教授游舜德表示，這是這一波房價上漲的動力因素，現在房價是空間需求與投資需求推升，以及中南部落後區補漲，非單純資金因素，故政策壓不太下來，也不需硬壓，而是朝向健康上漲，防止炒作為主。
游舜德表示，五個打房政策原則上雖可壓制炒作的可能性，但部份措施如鼓勵檢舉等，是執行面問題，非關政策效果，反而增加干擾。整體來看不會改變不動產上漲態勢，重點在於「市場供需」是否均衡。
他進一步說，弔詭的是社會上出現一個現象是有人炒短線、在囤房，總之把不動產當發財工具就是不健康的房市氛圍。政府打房應打不健康的現象，且對症下藥去打房，針對大量持有不動產者課高稅率，讓囤房族因重稅而釋出房屋，並以合理租金，使社會上的經濟、創業、營業活動的空間需求者可順利運作；去除投機的炒作客之後，市場上剩下長期穩定持有空間、付高稅率的投資者正常化後，在健全房市環境發展下，最後就看誰有本事活下去。
謝崑峯則說，「預售屋轉售出現暴利行為，就可課高稅率，剝奪其不合理利益，無利可圖投資客就會退場。然而，政府打炒房力道要拿捏好，否則會扭曲市場供需法則，傷及實際需求者。」
法令多如牛毛惹議
「抑止土地炒作、預售紅單短線炒作」李同榮說，這是當務之急，然而，政府在實價登錄二．○增訂預售屋交易除了應即時登錄外，短線交易已併入課稅納管，如今何必又要禁止轉售與加重罰則？
李同榮直言，現在問題是預售屋炒作行為不是沒法可管，而是有法管不了。如禁止紅單轉售已實施，但問題是地方政府無人力逐案去查核，且也無意願大力查緝，這是中央地方配合執法的問題，執法不徹底，制定太多法去防都沒有用。
不過，李同榮認為，建立檢舉獎金制度，很多市場亂象就可以找出來，有助於導正市場秩序，如不實廣告、假物件就難以存在。但這點政府用行政命令就可以執行，根本不用修法。
謝昆峯表示，制定法律目的是希望大家守法，當人民對法律界限模糊不清時，就有使人易於入罪的疑慮，舉例：「幾個好朋友透過團購以優惠方式取得房價，這樣是否就是造成不動產活絡的假象？這樣是否就是意圖構成影響交易價格、壟斷轉售牟利？」他籲政府應清楚界定哪些交易行為被認定炒作，避免造成未來執法的困難，與衍生執法上的爭議。
再者，針對修正草案祭出刑責鐵腕，謝昆峯表示，刑罰是最後手段，除本質上手段選擇過於嚴苛外，一旦啟動刑事偵查程序，從檢察官、警察、調查局都要進行偵察工作，後續法院刑事訴訟程序進入三級三審，不僅對被調查人來講是一項很大的負擔，也對整個國家資源耗費很多的成本。
事實上，《平均地權條例》第八十三條：「以經營土地買賣，違背土地法律，從事土地壟斷、投機者，處三年以下有期徒刑，並得併科七千元以下罰金。」謝昆峯表示，刑法的規定早已入法，但從現有法院記錄來看，這個條文似乎從來都沒用過，再修增訂炒作行為的刑罰顯得沒有實益。「反而以行政處罰方式如開罰單，主管機關能即時，精準針對不適當的炒房行為進行管制與處罰。」
管制私法人購屋正當性何在？
針對管制私法人購屋，謝昆峯表示，民眾取得房地產都有其原因，可能是要自住或家族傳承或其它需求，私法人享有法律上的權利，現在政府要進來干預行為，須要有一個很好的理由，審查這許可的基準是什麼？什麼情況下法人不可以被許可？這都必須要很明確的正當性。其中，企業為穩定家族資產，而有購屋的規劃，政府不許可或限制的合理性與判斷標準是什麼？若政府規範都說不清楚時，恐讓人民無所適從。
政府宜用更宏觀的方式來健全房市，謝昆峯說，單純從打房立場去實施「預售屋申請登錄」有點狹隘，政府應藉此機會全面檢視不動產開發信託的健全機制，強化建案續建，確保把房子蓋好、蓋完，保障購屋者的權利，才能彰顯制度的意義。
不動產被視為經濟的火車頭，產業鏈牽一髮而動全身，如何維持健全合理的房屋市場機制，考驗政府的智慧。
