【文/住展雜誌】若民眾誤買不能作住宅的房屋，事後提告業者詐欺、要求解約，是否就能贏回公平正義？想打敗建商的勝訴關鍵，是建案廣告？買賣契約？還是另有玄機？
去年十二月底，新店碧潭的「國賓大苑」因使用執照加註事項的變更內容涉圖利建商，陷入官商勾結疑雲，另因『旅館用地蓋住宅』證據確鑿，新北市城鄉局依法裁處建商六萬元罰鍰。
回顧過往案例，誤買到旅館宅、工業宅的屋主，多數會憤而向公平會檢舉建案廣告不實，並透過消保官提出申訴，與業者進行協調；若調解無果，則部分屋主會採取法律途徑，向建商提起刑事和民事訴訟。
違規使用房屋 兩類最常見
目前常見的建築違規使用樣態，可分為兩大類：一、建築實際用途不符土地使用分區規定，如蓋在旅館區、工業區、特種商業區等非屬住宅區，卻規劃住家格局的建築物，俗稱『旅館宅』、『工業宅』、『商業宅』等。
假如建築物違反使用分區規範，主責機關有權依《都市計畫法》，按次開罰土地、建築物的所有權人、使用人或管理人六萬元以上、三十萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。
二、建築未依執照核准的建物登記用途使用，像是需由消費者自行隔出浴廁的一般事務所，也被稱為『商業宅』。該土地使用分區通常為住、商混合，但依法只有部份比例能登記為住宅、部份比例須登記為辦公室或一般事務所。若使用用途違反《建築法》，建築物所有權人、使用人將同樣被主管機關處最低六萬元、最高三十萬元罰鍰，並令改善使用情況。
文宣誤導民眾 涉廣告不實
這類非供住宅使用的房屋，銷售時常以模糊的廣告文宣，讓人誤以為房屋可以當住宅，引起不少消費糾紛，亦造成市場不公平競爭。公平交易委員會副主任委員陳志民表示，過往最常見的案例，是建案基地為非住宅用土地，銷售現場卻放有家具配置圖，這類容易誤導消費者的文宣，就可能牴觸《公平交易法》對不實廣告的規範。「重點在於廣告的呈現效果，會不會讓消費者高度相信，房屋可以作為一般住宅使用。」
過去便有代銷業者因為在建案銷售現場提供『乙種工業區建案與一般住宅建案比較表』，標示水費、電費、設戶籍等條件，都『同一般住宅』，以及地價稅率、房屋稅率皆可申請自用住宅課稅等資訊，被公平會開罰；處分原因包括該文件給人建案可同一般住宅使用的錯誤認知，以及未說明建案作為住宅使用將違法。
陳志民也指出，即使廣告文宣已明確標示建案所屬土地使用分區，但如果業者在銷售過程中，曾推薦消費者找室內裝潢設計師或施作輕隔間，公平會依然會認為，該案存在不實廣告的可能性。
訴訟攻防戰 有兩大重點
法庭上，也曾出現原告以銷售廣告文件，和居家風格的樣品屋照片，成功主張業者有意讓消費者認為，房屋可作住宅。立勤國際法律事務所主任資深律師林明忠說明，旅館宅、工業宅這類糾紛在訴訟上的攻防，多數包括兩面向，一為「消費者是否明確知道房屋不得供住宅使用？」，二為「業者是否曾向消費者承諾或擔保，房屋可作住宅使用？」。
雖然目前房屋買賣合約中，皆會明確標示建物所在的土地使用分區與登記使用用途，但林明忠指出，如果業者僅以上述內容主張免責，「目前法院是不支持的」，法院還會參酌，該建案廣告是否讓人誤以為，房屋可作住宅使用。
只是，上有政策，下有對策，在多個建案因廣告不實遭公平會開罰，以及出現住戶告贏建商的案件後，部分業者開始以毛胚交屋、不設樣品屋、現場不得拍攝以及不製作銷售文宣等方式，規避政府機關調查，又或者於銷售現場使用話術讓消費者相信，房屋作住宅使用沒有問題，使消費者日後難以舉證。
至於在訴訟中佔有關鍵地位的房屋買賣契約，業者則開始會加註『消費者需自行確認房屋使用狀況是否符合《都市計畫法》規定』，或『房屋作住宅產生的違法問題，由買方自行承擔』等相關條文，當消費者簽下合約，日後被檢舉告發，建商就得以撇清責任。
站上法庭，消費者因此無法主張不知房屋不得作住宅使用，若又無法舉證業者口頭擔保行為，官司恐將敗訴收場。林明忠因此呼籲，消費者切勿心存僥倖，因為近期旅館宅、工業宅的官司，「其實並沒有很好打」。
廠辦需求熱 工業宅新案減
好消息是，根據本刊調查，目前雙北地區線上銷售中的工業宅、旅館宅數量漸少，銷售期也相對一般住宅長很多，原因包括地方政府建管單位加強查緝、消費者對建築違規使用的認知度提高等。
而近幾年來，台商回流、產業鏈重整提高工業不動產市場需求，以及政府打炒房聚焦住宅市場等大環境因素，也讓許多建商紛紛投入廠辦／商辦開發。相較之下，工業宅如龜爬的銷售速度，便不再吸引人了。
事務所當住家 挑戰公權力
不同於工業宅新案日趨減少，同時規劃有一般事務所與集合住宅產品的住商混合大樓仍很常見。據觀察，多數建案並不會特別將一般事務所與住宅產品的廣告訴求明確區隔開來。對此公平會要求，業者應在廣告內明確標示建案基地所屬分區、登記用途，且讓消費者了解，建案中有規劃一般事務所產品，非純住宅社區。
公平會處分案例中便有一建案，一至二十樓皆規劃不能作住宅的一般事務所產品，只有二十一、二十二樓是合法住宅，但是建案的整體廣告手段，卻會讓消費者以為，整棟建築都是住宅。陳志民表示，消費者若遇到一般事務所以住宅銷售的情況，可將於建案接待中心取得的家具平面配置圖、廣告文宣、房屋買賣契約等文件作為證據，向公平會檢舉。
在實務上，住商混合大樓的建案，低樓層大部份會登記為一般事務所，中高樓層登記為住宅，而低樓層往往以相對低價來銷售。因此，在近年房租、房價持續上漲下，恐讓部分購屋族明知山有虎，卻仍抱持僥倖心態，冒險買下事務所違規作住宅；購屋族須了解，此舉若被檢舉或遭查獲，恐將面臨主管機關開出的高額罰款。
