文／謝彥安

日前嘉義縣民雄鄉有一起購屋糾紛，五位買家花了努力存下的積蓄買預售屋，但房子蓋了快三年都沒交屋，直到其中一戶到現場發現已經在裝潢，一問之下才驚覺房子已經被轉賣，五戶買家有四戶是新婚夫妻，一戶是買來準備養老，現在他們的「家」沒了，總共付出的近一千四百萬恐怕也追討無門，讓他們今天拉布條陳情，現場下跪，聲淚俱下哀求政府出面幫忙！

此種案例稱為一屋二賣，為什麼會出現此種狀況？首先，簽訂買賣契約時，有兩種重要之法律關係，分別是債權行為與物權行為。「債權行為」的特色為相對性，只能向出賣人主張，而不能向第三人主張，以本案為例，若房子被轉賣，這些買受人僅能向出賣人主張債務不履行的損害賠償，並沒有權力可以要求第三人將房子登記給買受人。「物權行為」的特色為具有排他性，權利人可以對其他人主張他的權利，其他人都不能拒絕，因此，若本案出賣人已將房屋轉賣給第三人，業已移轉所有權，那買受人就無法主張所有物返還請求權。所以二種行為都可能導致真正的買家重大的損失。

- 繼續閱讀，請向下滑 -

如何預防一屋二賣而求助無門？

以下作法可參考：

• 價金履約保證或是價金信託：若遇到一屋二賣問題，價金至少還會存在專戶裡，不會被盜領走。再者，若當時在簽定買賣契約時，想要詐騙的出賣人，當提出要作價金履約保證或是價金信託時，詐騙的出賣人會預想到後續價金取得不易，可能就會打退堂鼓。

• 簽約後應盡快辦理所有權移轉登記：如果碰到出賣人有多種理由拒絕過戶，例如像是稅務考量等等的理由，這時可以請代書去辦理預告登記，讓出賣人無法將房子賣給其他人或是去設定抵押。須特別注意的是若出賣人被其他人申請強制執行，房子被法院查封拍賣，或是被政府徵收，辦理預告登記並沒有辦法去對抗此種情況（但買方也可以提早發現）。

• 若購買的是預售屋，應仔細審閱合約書內容是否有履約保證的條文，例如：「價金返還保證」（當建商無法履約時，金融機構會將買受人已經繳納的款項全部退還）、「不動產開發信託與價金信託」、「同業連帶擔保與公會連帶擔保」等。若預售屋採取「同業連帶擔保與公會連帶擔保」，當建商無法交屋時，由同意擔保的建商或是公會負責交屋，但有個風險是，建商若利用人頭去開設幾家建設公司，作為擔保使用，本質上屬於同一家建設公司，若將來建設公司捲款逃走，仍會造成求償無門的情況發生。

綜合上述，呼籲消費者在購屋時，一定要做好「停看聽」，注意任何異常狀況，確保自身法律權益，才不會花了大錢卻換得一屋二賣而為人作嫁的窘境。

作者為執業律師、法院調解委員、國立台灣大學兼任講師

《住展雜誌》創立於1985年，是全台第一家房產媒體
擁有最豐富且即時的預售屋、新成屋資訊
以上文章未經授權，禁止擅自轉貼、節錄
官方網站：www.myhousing.com.tw
FB粉絲團：www.facebook.com/myhousingfan