去年初俄烏戰爭爆發，引爆全球通膨壓力，國內不動產市場因而湧出新一波置產潮。 不過基於國內利率水平長期偏低，雖市場景氣已至末升段，策略必須轉為汰弱留強。 那麼哪些區段，符合這樣的置產新準則？
文／施絢傑
俄烏戰爭爆發至今已近兩年，發動戰端的俄羅斯當初狂言，要在一個月內終結烏克蘭；當然大家知道，結果完全不是這麼回事。戰事拖延，不但國際局勢持續緊繃，全球經濟更是大受傷。原來俄烏兩國都是糧食出口大國；戰事一天不結束，全球原物料供給就會短缺、價格飛漲，更使通貨膨脹壓力不斷累積。
通膨壓力 激發保值買盤
這般局勢發展下，如何對抗通膨或說保值，就成了現階段任何投資行為，或說選擇工具的最高指導原則。而不可否認，不動產還是最佳選項之一；這正是近一年多來，雖然國內不動產市場受到官方政策調控、升息壓力，乃至外部選舉等不利因素干擾，買氣卻還維持不墜，甚至價格仍持續攀高的主因之一。
不過無論基於居高思危，或利率走升等理由，市場反轉將在所難免；北部知名代銷業者、漢華廣告副總經理管清智就認為，國內房市景氣實已邁入所謂的末升段。管清智預期，基於成本因素，未來房價還會維持高檔，但成交量則將萎縮。在這樣的市場脈絡下，投資置產策略必須開始有所調整，轉為汰弱留強、持盈保泰。
景氣末升段 策略須調整
說到地產保值，10個投資者中，大概有9.9個會選台北市一線區。只是這類極精華地段，卡位門檻甚高，不是一般投資者玩得起。所幸，還有其他優質選項；比如往南走，已榮升第六都桃園市發展新核心的高鐵車站特定區，也就是市場通稱的青埔特區即為其一。
原本是非都計農業區，因為高鐵行經設站而規劃誕生的青埔特區，當地房市最早期可說百分之百由外地，尤其是台北客撐起，之後一度轉由桃園當地買家接棒，不過無論客層屬性或來源為何，投資買盤比例一直很高；說好聽是投資樂土，但換個角度，就被貼上畫大餅、炒作、鬼城等負面標籤，甚至曾是官方祭出政策調控的標靶區。
不過物換星移，隨著近年公共建設及民間商業娛樂單元陸續到位，加上高鐵、機捷雙軌道先後完成通車，加上號稱台灣區域發展史上最大都市計畫之航空城開發啟動，青埔特區儼然取代桃園中壢雙子城，成為桃園市發展的新核心，更重要的是，區域房市買家中也出現愈來愈多自住者。其中主力之一，是北台灣青壯族群，也就是中產菁英，約35至50歲，所謂的六至八年級前段班。
需求結構變 青埔房市穩
管清智分析，這類族群大部分時間待在職場，於是選擇居住區域時，不像一般購屋族對周邊生活通常有水準以上要求；對這些所謂中產菁英來說，只要周邊有基本商家如便利店或中小型賣場即可。加上可利用高鐵或機場捷運通勤，以時間換空間，尤其現在又有Tpass優惠月票助攻，這些都是青埔特區獲得中產菁英族群青睞的原因。
自住加上原有投資買盤，青埔近年房市交易及供給持續上升，也早就擺脫以往入夜後點燈率極低的刻板印象、撕去鬼城的標籤。發展至此，連最初的外地置產族也開始回籠。
值得一提的是，當中又以來自新竹的科技新貴最特別。過去大新竹房市選擇多，價格也比桃園一線區低，竹科人一向是當地購屋置產主力。但這幾年新竹全區房價漲翻天，竹北凌駕新竹，整個新竹又漲過桃園；於是同樣是高鐵特定區，僅一站之隔，房價相對合理，又更具未來性的青埔，自然吸引愈來愈多竹科人北上移居。
談到置產，如文首開宗明義點出，抗通膨乃現階段極重要，甚至最主要目的。惟現在單價確實來到歷史高點，市場主力買方幾乎都是高端資產族，選擇標的當然要有所取捨或篩選。
相對稀有性 置產新準則
過去這幾年小宅當道，更成投資一族的首選。但此一時彼一時，基於物以稀為貴，加上基準利率仍在歷史相對低水準，貸款成數、額度及年限，又都比以往更高、更具彈性。考量以上條件，管清智認為，40至50坪以上大三、四房，基於近年供給有限，加上實用彈性高，反而是現階段保值目的置產的優質標的，如能再搭配景觀等相對稀有條件尤佳。
綜合以上分析或條件，放眼全台，各項建設發展逐漸成型到位，已是區域發展新核心，當都市發展越趨成熟，寧靜舒適的純住環境將越稀有，區內大型綠地或水岸景觀條件的桃園高鐵青埔特區猶如大安森林公園與大直水岸，是中長期保值置產的首選地段之一。
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