全台上千件房屋消費糾紛中，
高達七百多件與建商有關，
從施工瑕疵到房屋漏水，
都影響消費者對建商的評價。
要減少糾紛產生，
自我檢驗成為建商自保的良方。

文／住展雜誌

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根據內政部統計，2022年前三季，全台共發生1528起房地產消費糾紛，其中709件來自於民眾與建商間的摩擦，占總體約四成六。而最容易造成消費糾紛的原因，分別是施工瑕疵、建材設備不符以及房屋漏水。

層出不窮的房屋糾紛，讓消費者愈發重視建築品質，購屋前總多方打聽建商的建築實績和住戶評價，業者也因此積極經營自身形象，目標以「精良的建築品質」，提高消費者對品牌的認同度，為旗下建案買單。在北台灣，便有建案憑藉建商長年累積的市場口碑，獲得眾多粉絲客捧場，達成一週迎百組客戶賞屋、半年內全案完成收訂的亮眼成績。

有成功案例在前，不少建案提出耐震六級、防水保固五年等訴求，強調自身建築品質，更有業者待建築一完工，便找來第三方公正單位檢驗，用專業、客觀的報告直接了當的告訴消費者，「建築好在哪裡」。

這種在建案進場進行的自我檢驗，就如同高科技產品在出廠前需先經過的品質管制，只不過在不動產業，這方式有個專有名詞──「內驗」。

專業團隊內驗 確保品質

相對於建案已購戶委託驗屋公司，找出房屋缺失並要求建商修繕，內驗是指建商委請第三方專業團隊檢驗已發包工程，搶先在建築興建階段，抓出問題並請營造廠改善，此舉不僅提高建商對旗下工地的掌握度，也確保房屋交給已購戶時都能擁有好品質，從源頭降低產生消費糾紛的風險。

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中華建築物檢測協會理事長林意華（華生）指出，「建案的圖說經常會被當作『建議參考用』，但事實上，它是一個合約行為。」當建商提供的圖說上寫有60台監視器，實際僅安裝50台，便是「與圖不符」，買方往往難以接受，認為建商未依圖施作，消費爭議因而產生。

當社區驗收出現與圖不符的問題，更會讓建商處於相對不利的境地，因容易讓買方產生安全疑慮，且修圖用印後，缺失依然不利於雙方協商。此外，許多再造工程因使用目的與原本不同，容易出現消防法規等疏漏，同樣易引起糾紛。

及早修正圖面 預防糾紛

林意華（華生）因此建議，「起造人一定要做到自主檢查（內驗），一方面要求廠商履約，二方面要確實進行圖說『清圖』。」所謂清圖，是在交屋前，全面檢視和修正建商提供的圖面、數量表等資料，確保內容與建築現況相符，進一步避免與消費者發生不必要的摩擦。

除了清圖，在日益嚴峻的營建業大缺工潮下，內驗也是建商檢驗施工品質是否到位的方法之一。若建商與工班因建築品質不符預期產生工程糾紛，內驗紀錄包括工地未完工部分、圖面施工及材料核對，和現場破壞現象等，都能作為證據留存，協助建商了解損失程度並提出求償和後續發包方案。

儘管從出資者的角度出發，會希望盡早掌握工地現狀，但內驗時機仍不宜抓得太早，因為當多項設備未定位、現場仍在施工，能核對的項目有限。一般情況下，最好的內驗時機有兩個：一、在工地進度達九成以上，各項設備就定位時；由於建案即將完工，使用執照後的工程已達到一定進度，可修整圖面。二、建案各包商告知完工請款，需確認工程完成度時。而若工程未進入收尾階段便爆發工程糾紛，建商也可立即請來業者進行內驗，第一時間留存證據。

檢驗規範流程 嚴謹為佳

由於內驗的重要性與日俱增，目前市場上有不少業者都有提供內驗服務，建商選擇合作方時，便需注意業者的商譽及檢驗規範是否足夠嚴謹，能否應對遭檢驗方的質疑與挑戰。舉例來說，檢驗業者中華工程檢測立定有四大規範：

一、當天繳交檢測內容手稿，消除結果遭串改疑慮。

二、檢測完需接受委託人質詢，解決對方提出的所有問題。

三、檢測人員須有專業證照，保證結果公信力。

四、檢測儀器種類完整。

除需慎選檢測業者，林意華（華生）也特別提到連動測試的重要性，「工程講求連動測試，不可能今天機電、明天消防、後天發電機」，因為斷電時，消防系統是用緊急電力。而當建築由緊急電力供電，也需測試清水、汙水等其他系統，能否順利運作，「如果沒有做連動測試，一旦建築斷電，什麼問題都出來了。」

建築有驗證 品牌大加分

近日房地產市場買氣趨冷，線上建案競爭壓力逐步增加，為建案提出能打中消費者痛點的新穎訴求，成為突圍慘淡市況的策略之一，對於目前屬於市場主力買盤之一的自住客來說，經專業團隊驗證的「建築品質」，便是建案的有力加分項，及早完成內驗、清圖等手續，也能降低消費糾紛的機會，對於建商品牌的永續經營，相當有幫助。

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