文／住展雜誌
《平均地權條例》修正案七月上路，正式禁止預售屋與新成屋轉賣第三人，七月中旬，就有內政部官員在公開場合大談因政策得當，房價將會軟著陸，有望重現房價所得比的「甜蜜點」。
不過，背後令人疑惑的是，當初擬定法案時，相關單位是否也曾推測出，該法令一旦遇上官員口中「朝向甜蜜點前進」的房價下修趨勢時，房地產市場恐將掀起一場完美風暴（註：多重因素導致的嚴重風暴）。
當民眾資產被打成負債
這絕非危言聳聽，假設房價走勢如同官員期待的持續下滑，以一般房貸可貸八成來計算，當跌幅超過二○％以上，民眾等於賠掉用在購買預售屋或新成屋總價兩成的自備款，而且房地產現值還可能跌到低於銀行房貸餘額的數字，手中房產等於從資產轉變成負債。
正常人當然不願意把自備款賠光，再加上看壞後續房價走勢時，都會想要認賠賣出停損，卻因法令限制而不能及早認賠賣出，必須熬到閉鎖期結束。
此時，按照官員對房價朝向「甜蜜點」前進的期待，這些眼睜睜看著房價下跌的民眾，恐怕已經賠得死去活來，然而，這一切竟出自憲法明定「應保障人民財產」的中華民國政府政策。
衝擊恐擴大至股市、就業
對於購買預售屋的民眾來說，其實還有一種脫身辦法，就是提早與建商解約，按照預售合約認賠最多總價十五％的金額，總比等到房價跌更多，還不能認賠賣出來得好。
這對建商來說，卻彷彿像是喪鐘，當初買賣雙方合意簽訂的預售契約，因為法令禁止民眾轉售，等於變相鼓勵民眾在看壞房價走勢時，盡早與建商解除契約。
在實務上，推出預售案的建商大多會向金融機構申請土融與建融，申貸審核的要件之一，就是預售案的銷售必須達到一定成數，然而房價下修，預售案頻頻發生前述的解約情況或者糾紛時，放款機構又會怎麼辦？是否會即時抽銀根以保障自身債權呢？
何況房價如果跌深，當初預售案購屋人以解約認賠十五％脫身，建商很難以八五％價格再次出售，等同營收直接下調，莫忘房市有許多建商是股票上市上櫃企業，這些合法成立並按證券法規在各級證券市場掛牌交易股票的企業，背後擁有眾多遵守股市交易規則進行投資理財的善意第三人，這些小股東權益又該如何保障？
如果因為「禁止預售與新成屋轉賣的法令」與「朝甜蜜點前進的房價下跌走勢」相碰撞，一旦引爆解約與相關糾紛，衝擊至上市櫃企業的正常營運時，連銀行也可能選擇抽銀根，衝擊範圍就不會限於房市，還會擴大到股市與金融市場，引發更多系統性震盪，甚至影響民眾就業，這場宛如自爆彈的房地產風暴也將橫掃更多領域。
有無沙盤推演應對風險方案
更深層的問題，還包含在官方修法前的沙盤推演情況裡，對上述系統性風險預備了什麼拆彈方案？
是否推定房價跌幅不會超過十五％，如此就能讓購屋民眾與建商解約不划算，民眾手中的預售屋與新成屋價值也沒有跌成淨負債，上市上櫃建商不用擔心解約糾紛與營收下降，金融體系自然不抽銀根，最後大家都沒事……若真是這樣算計，房價所得比甜蜜點又怎麼可能會重現？
至於最難讓人相信的答案，大概就是官員們認定大選後會捲鋪蓋走人，即便有系統性風險，也是由接手的人仆街，扛下前朝留下的種種問題。
例外狀況條款 充滿酷吏氣息
進一步攤開新法列出的預售屋禁轉「例外狀況」，內容只看到嚴酷的限制，看不出任何對民眾購屋後遇到房價波動時的保障，像是民眾遇到失業超過半年、自己或家人發生嚴重傷病意外且須半年以上全日照顧等等重大狀況時，經主管機關審查之後，每兩年才能換約一戶。
在此呼籲官方，千萬別把七月一日之後購買預售屋與新成屋的民眾都預設成某種嫌疑犯，針對前述轉售的嚴苛條件，可否公布是基於那些專家提供的計算公式才推估出這樣的數字？有無法源或者參考規範依據？為何不能體恤經濟陷入困境的民眾縮短申請時間？還是說一切全憑官員開會臆測就制定？不透明的決策過程，導致新法內容充滿酷吏氣息，讓民眾感覺諸多不合情理。
基本上，禁止民眾將預售屋與新成屋轉賣第三人，已等於某種程度限制人民財產權，卻沒有提供房價下跌時無法停損賣出的保障機制，這個制度上的缺口，未來將不斷衍生違憲爭議。
更可怕的是，前面提到官員大談房價下跌之後的甜蜜價，對新法上路前後房市轉為觀望保守氛圍似乎頗為滿意，彷彿渾然不知當房價跌破一定比率，就可能引發系統性風險，一旦預測成真，舉國受害，始作俑者將難辭其咎。
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