文／住展雜誌
近幾年的地方選舉，揭露一樁特殊資訊，即都市的老舊社區，常住人口逐漸減少。尤其屬於蛋黃區的精華地段，投出來的票，常比預期少，如此現象，不難解釋；總不外是居民高齡化，或遷移流出，包括年輕族群外漂等等。除了「城市居，大不易」之外，住家環境和建物品質水平下降，肯定是重要因素之一。
前述情況，官民心知肚明，也想方設法改善，但碍於現行法規，只能束手。譬如都更，人人都有意願，成局比例卻低。以知名的國泰一品為例，十餘年前曾邀建商整合都更，喧鬧一陣之後，無疾而終。該處居者大咖甚多，對法令自無異見，但僅從容積分配一項，便知精打細算的社會賢達，沒人願絲毫讓利，能成局才怪。
多數參與都更者，都期望折騰若干年之後，換得又新又大的住宅。所以肯投入都更，無非看中獎勵的容積，將分得增加好幾坪的樓地板。況且等待的數年間，房地產或許會漲價，則未來的新屋房價，必超過舊宅甚鉅。倘若精算結果不符理想，抽腿乃是意料中事。看起來，關鍵只有一個，獎勵容積不夠多。至少，在百姓心裡，是這麼想的。
政策照看的是社會整體利益，人民則各自關上家門打算盤。因此，二者核心著眼點，並不在同一層面上。除非很碰巧，某些社區小區條件符合最大優惠範疇，且群組中沒有釘子戶，或特別貪心者，如是因緣具足，才能成局。這很像逛街買鞋，合腳又看對眼的鞋很少。都更能成功改建並順利交屋，可真托天之幸。
根據報導，台島家庭負債比，高居亞洲第二，只贏過最慘的南韓。而負債的項目，不用質疑，多數來自房貸。
負債佔家庭所得的比例，稱為負債比。咱們近些年，一直維持在九成以上高檔，可謂險象環生。曾經擁有的﹁台灣錢，淹腳目﹂，似已一去不返。別看超跑滿街飆，豪宅現金購，大街小巷的低薪族不知有多少！由此緣故，房地茲事體大，買或賣，錙銖必較是應該的。由此觀之，都更時的權利分配，又怎能不寸土必爭！
歸根究柢，都市建地不足，難符民眾需求，乃諸多問題的癥結。數十年前的都市計劃，怎堪因應新態勢？從成長發展到逐漸凋敝，緣由有跡可尋。巷弄街道狹小彎曲，鳥瞰圖百年不變；昔日拓寬馬路拉直巷弄的果決，已不復見。如此模式，再怎麼有願景有識見的首長，亦無計可施。社子島開發之難，即為適例。
全面檢討整理土地使用分區，都市內仍有不少被限定用途之地。包括公共設施、機關、學校、公園，乃至保護區或農林用地。經過核查篩選之後，很可能增加實用建地。對於公宅、社宅、日照中心等社福項目，將有極大挹注效益。此外，仿效香港或新加坡的普建高層樓宇，增加城市容納量。則充實住民人口，共築繁榮景況，指日可待。
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