文／施絢傑　攝影／羅劍明

#打房不鬆手 #持續調控 #房價難降 #房價續漲

國內外政經情勢加上其他不可預期因素，使得這幾年國內不動產市場變化莫測。如今新一年度展開，台灣又剛選出新領導人，未來市場依然面臨眾多變數。

經濟市場之難測，從近年台灣房市便可見一二；經歷大疫三年、總統選舉等變數，即便看衰者眾，國內房地產市場卻未見慘淡。

其中，桃園市自去年下半年起，實登揭露交易量已連續5個月（7至11月）居七都之冠，這也不禁讓人好奇，在地業者究竟如何做到逆風高飛。

因此，《住展雜誌》專訪在大桃園耕耘20年，曾於2018年榮獲建築金獅獎的君邑建設董事長鍾文欽，希望透過他多年累積的經驗與觀察，解析最新房地產趨勢。

而今年各界最關注及關心的重點，一是新政府上台後的政策方向，二則當然還是房價。鍾文欽歸納認為，對於不動產市場，新政府應會維持原先的調控方向；至於房價，則還是會持續上漲。

住展雜誌問（以下簡稱問）：鍾董經常出國考察各地不動產市場；那麼，您又怎麼看最近幾年國內的房地產市場？

鍾文欽答（以下簡稱答）：近年無論台灣本地或國外，市場真的都是變化迅速、難以預測。新冠肺炎疫情影響是在預期中，但一切很快恢復，則是多數人意料之外；去年更是如此，一般咸信選舉會對國內市場造成影響，但實際程度則遠低於預期，這和過往累積的經驗大不相同。

此外，去年初中央推動平均地權條例修訂，下半年又拋出囤房稅2.0，也的確造成市場一度瀰漫觀望氣氛、買氣遲滯。但同樣地，想必沒人能料到，第三季後買氣突圍而出，靠的還是政策，那就是新版青年安心成家專案。

以上這些狀況及變化，再次驗證一個不變的市場真理：那就是，永遠不斷在變。展望今年，應該也不會脫離這樣的定律。

問：多數人關注的還是房價。您認為今年台灣的房價，會有什麼趨勢或變化？

答：前年初爆發的俄烏戰爭為首的國際變局，造成全球原物料上漲，導致缺料問題更加嚴重，這也是先前難以預料的變數；加上國內營造業長期存在缺工問題，一般認知，這是造成最近幾年國內房價再度飆升的重點因素。

另外，國內人口雖然總數減少，還有不可逆的少子、高齡化，但卻也因為人口集中居住在都會區，且都市土地原本就有限、整合又不易，因此即便今年原物料通膨壓力有望稍微緩和，但短期內國內房價還是難降。

更不能忽略的，還有新的相關法規，產生新的成本壓力；如淨零排碳、頂樓加設太陽能板、樓地板隔音新規等等。我們目前針對新的內嵌式樓地板隔音工法進行測試，觀察長期是否造成結構性影響。而這些步驟不僅需要時間，也代表更多的成本投入。

不過反過來說，未來要再出現前一、兩年的驚人漲勢，也不容易；畢竟國人一般薪資水平並沒有同步等量增加，房價所得比持續攀高，政府必將持續視為施政重點，相關調控不會鬆手；之前一些漲勢太大、太快的區域，不排除會浮現下修壓力。

問：承上，鍾董看好哪些區域的未來發展？

答：桃園市既是最年輕的直轄市，也是北台灣輕移民首選區，因此像中路、小檜溪重劃區，都持續看好。大中壢機捷A20重劃區及龍岡運動園區兩案，也潛力十足，原因都和軌道建設（機場捷運）有關；前者已啟動，首發推案也造成轟動，後者開發速度稍晚，但周邊原本就有不錯發展、機能完備，又有捷運延伸案規劃中，未來發展應該更好。

用相同的條件篩選，像是新泰塭仔圳重劃區及新店央北二期_{（編者按：應為十四張重劃區）}，也都是有捷運條件，且附近就是發展成熟、機能完整區域，將會是大台北地區房市未來幾年最有看頭的區段。

再回到大桃園地區，目前受到最多關注和討論的，當然是號稱台灣都計史上最大區段徵收案的「航空城計畫」；喊了好久，這幾年終於已有進度，區內及周邊土（農）地交易也轉趨熱絡、價格扶搖直上。不過畢竟開發面積頗大，未來變數還是不小。

問：最後，請鍾董就深耕房市多年的經驗，預測龍年房市的可能走勢。

答：個人預期是，選後半年內，基於已無選票壓力，新政府暫時不會有什麼新作為或變革（編者按：520賴清德就職前仍為小英政府主政），開發商可望稍微休養生息，市場不會有太大波動。

中長期來看，基於房價居高不下、住房負擔沉重，新政府還是會繼續打房（維持原本政策基調），繼續限縮融資，打擊預售市場及短線炒作；尤其還有國際地緣政治，特別是兩岸關係，也是未來幾年內無法忽略的重大變數。因此即便利率仍處低檔，建商的經營環境、條件，還是相當嚴峻，對投資買盤也還是造成影響。

但換個角度看，這也是讓市場趨於健康的做法；就像對岸，這一、兩年房地產業經營告急，便引發整體金融體系甚至經濟危機，但這樣的狀況在台灣幾乎不可能發生，就因為政府這些年針對市場風險持續作出調控。

如此前提下，個人認為，今年房市將會是自用目的為主的格局；建議開發同業的推案模式或可稍稍調整，步調稍微放緩，或純預售改成邊建邊售，總的來說就是穩健經營。

君邑建設董座鍾文欽接受《住展》專訪時直指，今年房價仍將續漲，不過幅度應該不會像前兩年那麼大。

經常出國考察取經，加上對品質要求甚嚴，鍾文欽領導的君邑團隊，在大桃園代表作品不少，外觀則以古典歐風著稱。

2024房產大趨勢 解密7產業 26關鍵字
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➡️ 住展前言：不動產業面臨多重挑戰 賴清德：誰能超前部署就是贏家
➡️ 建商篇：市場趨勢變化莫測（鍾文欽 君邑建設董事長）
➡️ 代銷篇：不動產代銷的變與不變（龍建人 萬淂富事業總經理）
➡️ 營建篇：「大者恆大，小者一定會被滅了」（胡偉良 品嘉建設創辦人）
➡️ 建材篇：面臨下一代生死存亡關鍵（陳重仁 台灣綠領協會理事長）
➡️ 室內設計篇：因為不知道，所以沒需求（趙　璽 前室內設計協會理事長）
➡️ 金融篇：碳費開徵恐推升房價（林士傑 金融研訓院永續金融發展中心主任）
➡️ ESG篇：消除你的碳焦慮（羅時麒 內政部建研所環境控制組組長）

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