竹科經驗全島複製中高科技聚落大點兵

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說到不動產市場利基，大抵不外乎捷運、重劃或重大公共建設。然而到頭來，房市要能發展起來，還是必須仰賴堅實的需求基礎。而科學園區，或說高科技聚落帶來的助益，可說是沒有其他條件能出其右……

文／施絢傑

近幾年台海情勢再度轉趨緊張，世界各國卻紛紛揚棄過去模稜兩可的態度，轉而公開挺台。之所以如此，除了對岸政權專橫本質漸遭看清外，另一重要原因就是，台灣乃全球高科技產業供應鏈的重要環節，知名大廠台積電更被冠上「護國神山」的美名。而科技業其實不僅是台灣經濟命脈，重塑國際地位的極大關鍵，其形塑的產業聚落，更是不動產市場的超級大補丸。

綜觀各地的科學或科技園區，因為相關廠商匯聚，其聘僱的從業人員，也就是所謂的科技人，每每成為帶動周邊房市的重要能量，像是加州矽谷，就是美國最具代表性者。回到台灣，首推設立超過四十年、國人耳熟能詳的新竹科學園區。

^{◎ 竹科園區}
房市金雞母　歷久彌新

新竹科學園區其實一共有六個衛星園區^【註】，不過還是以位新竹市近郊的新竹園區最早設立，也最具指標性。觀察新竹、竹北兩市近年房市供給量，再對照其人口或設籍戶數，即可清楚看到竹科園區及進駐的科技產業人員，足稱房市金雞母。

取今年11月最新人口統計，全台最大直轄市之新北市有近404萬人、戶數167萬戶；最年輕的桃園市則約231.6萬人、90.2萬戶。至於新竹市還不到46萬人，戶數略低於18萬戶，新竹縣則是近59萬人、22萬餘戶。

對照以上數據可發現，整個大新竹地區的人口或設籍戶數，約僅新北的四分之一，桃園市的四成五左右，但近十年每年供給戶數，大概都在8千至1萬戶上下；相對的，新北及桃園近期年供給高峰大概2.3萬戶，但低谷只有1.2至1.6萬戶，起伏相對大。據此可知，大新竹購屋能量帶動供給，而竹科人可說厥功甚偉。

竹科人拉抬　新竹供需穩

正是基於竹科人自用兼置產的購屋行為，導致大新竹房市一直呈現供給擴張、交投熱絡的景況，甚至毀譽參半的紅單現象，也是當地最富盛名。新竹房市投資氣焰過熱，甚至數度引發官方關切，如前些年消保單位大規模稽查，使業者銷售轉趨低調、推案瞬間緊縮。

不過竹科新貴的購買力絕非浪得虛名，因此儘管檯面上風聲鶴唳，但檯面下買氣依然洶湧；代表竹科人的置產意願，並未因為官方加強盯哨而下降。

更驚人的是，同一時間價格仍扶搖直上，漲勢甚至是近十餘年來最狂。像市場最熱的竹北高鐵特區，近兩年行情已漲到動輒6、70萬／坪以上，追過桃園房價最貴的高鐵青埔特區，連新竹市外圍新興區，目前成交單價也是四字頭起跳。讓人很難想像，才不過兩、三年前，整個新竹地區一般高檔行情不過40多萬一坪，二、三線區還有1字頭可找。

兩大都會區無畏政策不友善，價格持續狂飆之下，當然也使得竹科人的置產勢力範圍一路外擴。大概一直到金融海嘯前後，竹科人購屋範圍都還以兩市為主，但這五年來已擴展到外圍包含新埔、芎林甚至竹東等。

不僅如此，近期市場更傳聞，竹科人置產足跡已順著高鐵北上來到青埔特區，畢竟現在青埔平均單價，已比竹北六家略低。由此可知，以竹科為首的高科技聚落房產效應可謂歷久彌新，至今仍在變化及擴大中。

【註】新竹科學園區共分新竹、竹南、銅鑼、龍潭、宜蘭與新竹生物醫學園區等六個衛星園區，總開發面積1375公頃，目前所有衛星學園區已有廠商進駐並開始營運。截至2023年12月，核准廠商數已超過6百家，員工超過16萬人，近年平均營業額均突破兆元。資料來源：竹科管理局

^{◎北市科技走廊}
厚植買盤基礎　帶動價量

竹科園區或說科技新貴，對房市的拉抬效應，會隨著市場脈動不斷拓展、擴大。順此脈絡，不排除未來竹科人置產範圍，將擴及整個桃竹苗地區。

這時或許有人會問，竹科人置產腳步，是否會北上至雙北？目前不能排除這個可能性，不過以台北市來說，早已有科技園區帶動周邊房市的實例，就是所謂的「北市科技走廊」。

根據北市產發局資料，北市科技走廊大致沿基隆河、從西到東，包含北投士林科技園區、內湖科技園區及南港軟體園區，其中又以內科最早發展；不過是時任政府逐步變更都計、開放進駐業種後，周邊房市才得以翻身、蓬勃發展，一開始推案以廠辦為主，隨著高科技產業設廠引進就業人口，才出現更多住宅建案。

南港則從1997年南港軟體工業園區一期招商開始，區域房市啟動發展至近年規模，脈絡和內科之於內湖算是雷同，但時間點稍晚。北士科是2009年才頒佈都市計畫並啟動區段徵收；以官方公布進度，目前還屬開發中階段，預計2031年全部完工。

港湖價揚量平　北士科望接棒

內科效益主戰場除文湖線沿線外，是以四、五期重劃區為核心；南港則先以經貿園區、向陽重劃兩區為主，近年因大型都更、工業區變更，加上重大公建如南港車站、北流中心等陸續完工啟用，焦點才移至舊市區地帶及捷運藍線沿線。

內湖的發展腹地不算小，近年持續有建案進場銷售，南港則因腹地受限，以及經貿園區一度交投過熱、引發疑慮，供給量欲大不易。不過兩區價格都很早便出現可觀漲勢，在金融海嘯前，就出現喊價破百萬元一坪的案例。不過也需強調的是，內湖同時有捷運題材，南港建設話題更多，皆非單純仰賴科技聚落拉抬。

北士科則啟動較晚，致使價格基期已高，加上近期整個台北市價格大漲，都更危老整合速度緩慢，儘管北士科有高市場聲量，但能否複製內科或南軟園區的經驗，仍有待觀察。