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用老屋滾出穩定現金流
退休族安居三模式
文／成采錡 攝影／羅劍明
台灣最大一波嬰兒潮，是在1958到1966年，期間高達378.3萬人出生。這群人的二、三十歲，經歷大家樂風潮，見證台股指數衝破萬點，更目睹台灣房價如何在短短二年內飆漲三倍。「台灣錢淹腳目」那些年，正值青年時期的人們，不乏致富機會。
可當他們步入中年，便遇上2008年金融海嘯，全球經濟惡化下，企業大規模裁員。又過了十多年，新冠疫情肆虐全球，人們再次意識到自身健康與安全的重要性。
今年起，這群人將陸續滿法定退休年齡的六十五歲，面臨是否退出職場的選擇題；一想起退休，與銀髮族生活品質密切相關的居住問題也開始浮上檯面。
事實上，這群在1950、1960年代出生的「準」退休族多數不是無殼蝸牛，根據主計總處「2020年人口及住宅普查」結果，全台約196.8萬戶房屋，戶長年齡介於55歲至64歲之間，其中83.2％房屋（約163.8萬戶）為戶長自有，只是，名下有房產，不代表退休後就能安心居於原處。
對這些民眾而言，居住問題不在有沒有，而是對不對。根據衛生福利部在2017年針對年齡55歲以上人口進行的老人狀況調查，當時649.9萬人當中，73.72％住在無電梯設備的公寓、別墅或透天厝；同份報告更指出，有下肢功能衰退現象、不良於行的65歲以上人口中，62.6％居處高於兩層樓，卻沒有電梯設備，顯示興建時期較早、設備較不健全的公寓、透天厝等老舊房屋，並不是最適合民眾的退休居住選擇。
對此，已有不少退休族選擇走出老屋，開始擁抱不一樣的居住模式。
模式一：購入新屋 以租養房
走進新北三重一處老公寓內，不同於建築外觀斑駁老舊，屋內光滑的地磚被日光燈照的發亮，房東奶奶一手撐著腰，一手打開公寓共用櫥櫃，展示日常清掃用具和維修工具的位置，再一反手，亮出每間套房的分電表（瓦時計）。
面積十多坪的套房，具備獨立衛浴和對外窗，月租金約8、9千元，一層五戶滿租時，房東奶奶月收入約介於4萬元至4萬5千元間，收入水準超過八成社會新鮮人。走出公寓，她指了旁外觀嶄新的電梯大樓，那是她現在的居所。
由於老舊公寓沒有電梯，她在家人的協助下，將老公寓隔成套房出租，並搬遷至屬於同生活圈的新房，可提起房價，她還是覺得太貴，因為儘管有租金收入，每個月的房貸還款負擔仍不小。
根據聯徵中心統計，2022年9月，全台60歲以上人口中，約24萬人是房貸族，平均房貸利率2.01％，同時間，20歲至40歲年齡區間的房貸利率，僅1.83％。60歲以上房貸族的利率較高，原因之一，為部分案件借款人像房東奶奶一樣，屬於購入第二屋以上的置產族。
對房東奶奶這些人而言，想以租金還房貸，事前需確認五件事：一、新房可取得什麼樣的貸款條件？二、現有資金是否可負擔老屋裝修費？三、老屋所在地的租屋需求與租金行情如何？四、老屋租金報酬率是否能高於房貸利率？五、當前身體狀況是否可負擔起招租、簽約等租屋管理工作？
因租屋管理事務繁雜，也有屋主將目光放到「留房養老」安養信託，透過銀行將不動產交給包租代管業者出租，讓屋主付出些許資產管理費用，便能跳過出租房屋的操勞，每個月直接從信託專戶收取租金。
模式二：棄買改租 住全齡宅
不少高齡申貸族因缺少收入型財力證明，銀行擔憂其還款能力，可能降低貸款成數及年限，使得高齡者購屋需準備高額資金。見此，有人會改以子女名義申請房貸，也有人棄買改租，選擇搬進友善高齡者的出租社區。
在北市中山一處全齡友善住宅中，有位年近九十歲的租客陳奶奶，她的手上總是拿著兩支手機，一支是智慧型，一支是傳統型。經常可以看到，她將電話卡換來換去，一問才知道，她覺得智慧型手機是現代人用的，可當換成智慧型手機，她又不知道該如何使用。
後來，她在出租住宅管理人員的協助下，才逐漸熟悉智慧型手機的操作。高齡友善住宅管理業者、無齡創意執行長柳智升提到，「高齡者一開始來租屋，可能只是想有電梯坐，但其實住戶可以得到更多。」有服務體系進駐的出租住宅，不僅可提供住戶陪伴和建議，更能媒合相關資源，協助高齡者持續學習，跟上時代腳步，與社會接軌。
模式三：整修老宅 在地養老
無論是購買或租賃，退休族想遷入熟悉生活圈的新房，擁有穩定現金流是先決條件之一，可計畫趕不上變化，當身體狀況亮紅燈，持續增加且具急迫性的醫療支出，總成為高齡者一大負擔，進一步壓縮他們購置或租賃住宅的預算。
住在北市中山的郭伯伯，年紀已超過六十歲，眼疾加上慢性病侵擾，使他大半日常都躺在床上，當要出門，他便得拖著腳步，走過堆滿雜物的走道；輪流來照顧郭伯伯的手足，同樣因套房空間狹小，總是睡在那張擺在廁所旁、正對大門的小床。這樣的居住環境，已明顯不符郭伯伯的居住需求，但因視力不佳，他難以脫離熟悉的生活圈。
站在第一線的社工觀察，高齡者不願搬家，常見原因有二，一是經濟能力可負擔的住宅選擇有限，二是想繼續在熟悉的生活圈生活。
1. 以房養老 提供資金
針對經濟能力這點，市面上多家銀行推出「以房養老」方案，即逆向房屋抵押貸款，讓高齡者可以藉由將房屋設定抵押給銀行，每月向銀行取得一筆資金，高齡者身故後，法定繼承人無意清償貸款本金和利息，則銀行可依法處分房屋。
根據金管會銀行局統計，截至2022年12月底，國銀「以房養老」累計核貸件數近6700件，核貸金額約378億元，其中又以北北基地區核貸件數最多、金額最高，因為在雙北市精華區段的老屋，銀行鑑價較高，儘管貸款額度普遍最高僅約房屋鑑價金額七成，仍相對容易說服年邁屋主加入以房養老行列。
而在申請以房養老方案前，高齡者需謹慎評估三大風險。
首先是「長壽風險」，以去年底統計，以房養老平均承作年限20.28年計算，假使一位長者在60歲以房養老，當他過完80歲大壽，便得做好面對銀行上門追繳貸款的心理準備。第二是「升息風險」，去年起央行五度升息，累計升息幅度達三碼，利息支出將蠶食高齡者每個月可支配的生活費。第三則是「通膨風險」，主計總處二月發布預測，今年國內消費者物價指數將再次突破二％的通膨警戒線；從蛋價到電費都在漲，透過以房養老取得的生活費卻逐年減少，將影響長者的購買力。
2. 補強老屋 政府補助
想在熟悉的生活圈安老，繼續居住老屋看似成本最低的選項，可從一樁樁地震建築倒塌事故可知，睡在耐震能力不足的老屋，當意外發生，住戶所付出的後果，往往無法用金錢衡量。
對此，政府持續為老屋重建開闢多條道路，並釋出各項補助及減稅措施，針對民眾交換老屋重建意見的漫長整合期，營建署提供最高可達總補強費用85％的「耐震弱層補強補助」，讓屋主能在三至六個月內，排除建築軟弱層問題，及時提升建築耐震能力。
另針對老屋欠缺電梯設備導致的「老人困老宅」問題，中央及各地方政府皆已推出相應補助措施，老公寓數量眾多的台北市，更計畫將老舊公寓加裝電梯的補助金額提高至三百萬元，並補助一樓空間美化費用，降低屋主負擔金額。
儘管補助金額一再調升，不管是建築結構補強還是增設電梯，仍有不少案件會因高低樓層住戶立場不同、老公寓條件不容許等問題而卡關。至於地主意見整合過程較順利的老屋，多數選擇以重建改善生活環境。
新北市都市更新處總工程司李擇仁表示，建築物進行建築物耐震能力詳細評估或海砂屋鑑定後，若評估補強費用已占重建費用一半以上，多數建築物會以重建為主。
高齡人口增 重建不濟急
近年因房價明顯上漲及政策持續釋出利多，老屋重建模式已獲得不少地主認同，然而，重建案從整合到完工耗時多年，並非及時改善高齡者居住環境的解方。
國發會推估的二○二五年「超高齡社會」即將到來，台灣近五分之一人口所面臨的居住困境，如今已是火燒眉毛的棘手問題，政府要如何解決，全民都在等著看。