文／陳曼羚

2024年總統選舉進入倒數計時階段，居住權益再度引起廣泛討論，尤其近年台灣房價居高不下，社會住宅被視為居住問題的解方之一，社宅政見遂成外界檢視重點。

民進黨候選人賴清德延續總統蔡英文八年20萬戶社宅政見，承諾未來八年內至少興建13萬戶社宅、17萬戶包租代管，在2032年達到25萬戶社宅、25萬戶包租代管，總計百萬戶的社宅總量。國民黨侯友宜喊出居住正義120萬戶，民眾黨柯文哲訂下社宅總量達5％的目標。

可見興建社宅是三組人馬的共識，關鍵轉向團隊提出哪些方法實現上述目標。然而觀察細部政策，三人提出的方法不外乎獎勵民間投入、都市更新、區段徵收與重劃、大眾運輸導向發展等，但這些方案執行上各有難題待解決。

要求民間投入 需提出具體配套

政治大學財務管理學系教授陳明吉認為，廣建社宅是抑制高房價，同時達到扶助弱勢的正確方向，總統候選人口號喊得震天價響，卻都避而不談實際執行的細節。

「比方侯友宜，他提出眾多主張，我相信目前政府都曾評估過，有些在我看來是明顯不可行」，陳明吉直言，獎勵民間投入社宅的想法無疑過度理想而難以實現，畢竟企業追求獲利，而非公益慈善團體，「社宅對企業而言可能會造成虧損，因為租金一定不高，你要企業去作賠錢的事，如何達到永續經營？」

景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，侯友宜洋洋灑灑提出多項增加社宅供給的方式，欲藉由促使民間參與，解決政府行政量能不足、住宅用地取得不易的難題，「政見核心是由民間驅動，但無法驅動怎麼辦？難道社會住宅不用玩了？」章定煊認為，若無法有效推動實質興建，單純喊口號式地提出社宅戶數，都顯得毫無意義。

章定煊進一步指出，侯友宜想將商業模式納入居住正義的社會公平論述中，根本上面臨一系列的問題，包括具體的商業運作模式為何、是否能確保民間企業願意配合以及政府是否能確實主導，侯友宜必須有更清楚明確的論述，否則可能讓政策陷入空轉，甚至演變成分贓行為。

屏東大學不動產經營學系教授楊宗憲對侯、賴兩人提出具體目標表示肯定，相對地，「柯文哲只提出模糊的大方向」，然而侯、賴兩人雖提出數字，依然未說明實現這些政策的具體措施，此外，「以過去蔡政府八年20萬戶中，六成約12萬戶社宅自建為參照，侯、賴兩人的百萬以上數字，仍是包含包租代管及補貼」，不免讓人產生有數字灌水、刻意操作的疑慮。

地上權宅 恐淪建商淘汰賽

新加坡逾八成公民居住在政府公宅中，其「組屋政策」成為亞洲各國典範之一，侯友宜參考新加坡模式，提出推動地上權住宅。章定煊指出，地上權住宅與社宅的概念相似，都是在高房價、都市土地有限的背景下，協助民眾住者有其屋，然而，這會面臨兩個問題。

首先，「大規模實施地上權住宅，會對建商產生排擠效應」，章定煊解釋，目前社宅數量有限，建商即使不參與社宅興建，仍有足夠的市場生存空間，如果落實上述做法，屆時僅大型建商或有實力的業者能夠參與，對於專做小型案量的建商而言，生存空間將受影響，「國內搞地上權的建商就那幾家，侯提出此政策很可能會產生嚴酷的生存淘汰賽，」章定煊語重心長地說道。

其次，「提供地上權標售的具體機制、取得地上權住宅的身分條件及方式是什麼？」章定煊認為需要進一步澄清。

楊宗憲同樣認為，侯友宜應清楚說明地上權的土地取得方式，若要確保財務平衡，唯一方式是透過官民合建，楊宗憲提醒，此模式類似過去的合宜住宅，章定煊更直言「侯友宜提出來的都是合宜住宅的變種」，兩人都提醒，需避免淪為合宜住宅建商圖利的前車之鑑。

合理售價 五折以下

陳明吉表示，地上權住宅的概念立意良好，政府可透過提供低價的地上權宅抑制高房價，不過問題是新加坡土地有九成以上為國有土地，台灣土地資源難以比擬，更重要的一點是台灣地上權住宅售價過高，陳明吉說明，地上權宅對購買者而言成本太高，包括繳交地租、管理費、貸款難申請或高利率貸款等。

針對侯友宜提出地上權宅為一般住宅市價七成，陳明吉直言「一般來說，房價與地價的比例是3：7，民眾以七折買到地上權宅，看似較優惠，事實上只取得價值三成的建物而已，」他認為，「地上權宅的合理價絕對要在五折以下」，夠低價才能對整體房價產生影響。

台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文也認為，新加坡組屋模式在台灣恐怕行不通，一是新加坡大部分的土地屬於國有，設定地上權難度低，二是國情不同，新加坡是集權國家，台灣則否，需考慮土地取得及日後權利回收等問題，不應因某制度在他國行得通就全盤套用，必須因地制宜。

土地取得遇瓶頸 地方政府成關鍵

增加社宅多元興辦模式的概念誠屬益事，然而實際推動並非輕鬆之舉，需要考量土地取得、興建量能與財務負擔等多重條件。此外，地方政府在財政預算有限的考量下，如何增加社宅供給量能，將是極大挑戰。

針對柯文哲提及清查都會生活圈公有地，章定煊表示，「政府早就在做了，中央一直擠破腦袋在找地，現在是無法控制地方政府標售市有地，且地方政府不釋出公有地，中央也沒轍。」

陳明吉認同，地方掌握市有地的開發權，為社宅發展的瓶頸，必須著手修改相關法令，要求地方保留土地用於社宅興建。至於是否會造成地方財政困難？陳明吉認為不至於，地方其實尚有閒置資產，例如退場學校，都需重新評估並活化；雖然此舉對地方自治造成一定程度的干預，但在社宅發展的大局下，是無可避免且可被理解的必要手段。

施政績效遭質疑 未來建設恐難產

關於柯文哲提及透過TOD（交通導向的不動產開發政策）增額容積與租稅優惠等辦法，交換開發商承諾一定比例做為「長期租賃社宅」，陳明吉不表樂觀，他認為，以柯文哲在台北市長任內的表現來看，這項政見執行度不高，「柯文哲任內的TOD政策是失敗的，TOD 1.0時無廠商參與，TOD 2.0僅吸引零星企業，柯的TOD政策僅停留在口號層面」。

對此他直言，柯文哲將增額容積的面積過度擴大，以至於幾乎涵蓋全台北市，「那有無TOD，其實也沒差別，」當TOD制度難以吸引開發商參與，又要求開發商將部分建物作為長期租賃住宅，無疑難上加難。

土地肥肉難分食 宜修法強制保留

侯友宜指出都更、區徵、重劃等開發應劃設一定比例用地予社宅興建，學者認為關鍵點同樣在地方政府的態度。

章定煊認為，侯友宜必須說清楚，究竟要保留多少比例的土地及具體辦法，因為很現實的是，如果地方政府抵制，寧願讓市有地閒置荒廢，中央政府將無計可施。對此他建議「劃設、保留土地興建社宅必須透過修改《住宅法》相關法規，強制地方配合，因為現在國有地就是分不出來，能用的都差不多了。」

章定煊以國外經驗為例，法國立法規定地方新開發區域必須保留20％土地做為社宅使用。不過同時間，他也對修法可能性持悲觀看法，「若要中央修法，無疑是從地方政府虎口奪子，區段徵收的土地變更是地方政府財政最大肥肉，看看桃園航空城及台中市政府，當地方政府收不到地價稅及房屋稅，現在連這塊肉都拿掉，地方政府會同意嗎？」除此之外，欲通過修法必須贊成方在立法院占多數席次，但區域立委迫於地方壓力，一定會採反對立場，修法變得更加困難。

「少說少錯」 無法滿足社會期待

社宅數量被中央視為解決居住問題的「數字績效」，然而，增加總數量雖是有感政績，卻忽略社宅「讓弱勢住得起」的核心價值，監察院在2019年調查報告中已指出，「社宅是社會安全網的最後防線，申請資格過度擴張，反削弱對真正弱勢者的協助。」時隔五年，當前居住政策協助對象更往青年族群傾斜，在社宅數量尚未大幅增加之際，行政院又修正《住宅法》，放寬社宅居住資格，美其名可增加扶助人數，實則忽略老人、殘疾者等真正弱勢者的居住需求，入住的比例及年限均未曾檢討改善。

賴清德的社宅政見延續前朝政策思維，看似平實穩健，卻未能劍指盲點，就民間團體多次呼籲的收入分級租金制、輪候制、增闢社宅專屬財源制度化、社宅導入社福對接業務等均未做出明確表態，「少說少錯」打安全牌不能解決問題，賴清德應正視社會的期待。

穩定興建勝過總量 提高所得解居住壓力

章定煊強調，宣稱總數量無濟於事，「有穩定的興建量勝過喊總量，說清楚每年確保興建多少戶，並提出實際機制和保證，才是負責任的行為」，呼籲透過立法確保政見實行，「不要只說繼續努力、跨部會協調等空話，倘若不說清楚具體作法、不願承諾立法，所有政見都只是虛無飄渺的空談。」

陳明吉則提出社宅政策的深刻思考，他認為三位參選人都在爭取年輕選民的支持，「事實上買不起房的中年人也很多，你要解決這些人的需要，甚至老年人、殘疾人士居住社宅的比例及年限也應該檢討，才是真正考慮社會各階層的需求。」

此外，陳明吉提醒，未來社宅管理及營運成本的上升問題，是個急需關注的議題，「這問題很嚴重，但沒人關心，大家都只講會拼命蓋，但20至30年後的管理維護將更複雜，」呼籲政府應投入大筆預算應對社宅的營運及管理。

至於預算從何而來？陳明吉認為這不需擔心，一旦社宅政策執行成功，租金補貼及購屋補貼的預算應同步降低，預算可轉為投入社宅營運。他強調，居住壓力的核心關鍵是受薪階級所得過低，「貧富不均造成高房價，而非高房價導致貧富不均」，不論是租金或購屋補貼都只是短期做法，除了廣建社會住宅外，提高受薪階級所得，才是解決高房價的根本之道。

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