高房價及居住大不易持續難解，各組候選人拋出相關政見，其中又以囤房稅最「有志一同」。
一系列相關稅改，真能達到預設成效？學者、專家指出，可能適得其反……

文／施絢傑

基於近年高房價始終處於近乎無解狀態，各路總統候選人都提出住宅相關政見，企圖回應相關民怨、爭取選民認同。當中，與稅制相關者似乎最有志一同，更精確一些，就是囤房稅修法。
民進黨總統候選人賴清德把握民進黨執政「優勢」，續推小英政府今年稍早送進立院、目前還在審議中的囤房稅2.0；國民黨侯友宜提出「四戶以上課稅、稅基以實價計」，雖未明確提及囤房稅，但基本概念雷同。民眾黨柯文哲的「累進稅率、自用輕稅」，相對最含糊，但原則也形同現行囤房稅的概念。

此外，侯友宜還提出重新檢討不動產利得稅，針對租市則有租金所得分離課稅加租稅優惠，希望藉此鼓勵（持有者）釋出空屋。柯文哲更祭出所謂「大赦條款」，對以往房東不申報租金所得的問題甚至常態既往不咎。

以上這些稅制或稅改政見，以囤房稅最受關注與討論；畢竟這是現階段社運團體乃至多數政黨支持或推動的政策方向，甚至被認為是導正市場秩序的最有力武器，光是「養房比養車容易」這句標語，就足以合理化該稅目。

稅制政見成效 恐不如預期

理論上，拉高資產持有稅後，擁房者確實可能因為持有成本增加而釋出物件，但理論歸理論，實際又是另一回事。台北大學不動產城鄉學系教授彭建文從心理層面，巧妙地以眾人熟知的「北風與太陽」故事比喻，指出愈是增加持有稅，持有者反而想盡各種辦法反制，也就是轉嫁，而非順從政策設定、釋出物件。

屏東大學不動產經營系教授楊宗憲則認為，主要關鍵是實質稅率。包含台北市（豪宅稅）及全國增稅（囤房稅），實際稅率仍偏低，就算適用囤房稅最高的三到四倍稅率，實質稅率也只是從千分之一拉高到千分之三或四，和一般歐美國家動輒百分之一以上相較，還是天差地遠。

政治大學財政學系教授陳國樑從理論分析，持有者是考量成本和獲利報酬的等式兩端變化，決定維持現狀（閒置）或釋出；成本包括維修、折舊及稅賦，獲利報酬則是（出售）預期增值。而現實是，就算加上囤房稅甚至提高地價稅，預期增值還是大於總成本。

同理，給予房東租稅優惠或分離課稅，甚或直接祭出大赦條款，也不會有太大效果，因為他們真正著眼的也是未來出售的增值利益；而出售時必須（維持）自用住宅的身分，才能享受優惠稅率或扣除額（無論土增稅或房地合一稅）。一旦報了（租金所得）稅，就變成營業用，出售就不能適用自宅出售租稅優惠。

房屋稅提高 輕易被轉嫁

從台北市的豪宅稅到目前的囤房稅2.0，陳國樑認為，其政策目的，有偏離該稅目原有定位的疑慮。

房屋及地價稅，或說房地產持有稅，之所以歸為地方稅，理由在於房地產增值，基本上來自公共建設質量提升；徵收目是再回饋用在地方建設上，形成某種良性循環。然而豪宅稅或囤房稅，都已偏離以上定位，變成懲罰或抑制囤房的工具。

而且實質上，持有者很容易就能把增加的稅負轉嫁出去；開發商可暫緩開發、興建或推出銷售，持有者可暫不釋出到租屋或買賣市場，反而造成市場供需變化，進而抬高價格。不光如此，房地合一稅也形成閉鎖效應（五年內轉售加重稅率），直接影響市場供需、推高價格。

這時，賣方或開發商就能順利成章把增加的稅賦，轉嫁到售價或租金上，也就是現在看到的市況，原本開徵囤房稅或增加房屋稅是要逼出空屋，結果空屋沒逼出來，最後端的使用者，也就是買或租方反而先受其害。

囤房稅決策　政治凌駕專業

的確，囤房稅1.0開徵至今，確實未收預期成效，甚至造成租金上漲的反效果。但除稅基必須同步檢討調整外，稅制變革的結構不能太複雜，課稅成本也不能過高。楊宗憲表示，持有稅應單一化，也就是從現行的房地分離改為單一資產稅；畢竟現在利得稅已採房地合一（實價）課稅，沒理由持有稅不能比照徵之。

陳國樑則分析，囤房稅開徵，確已造成稽徵成本增加；地方稅捐單位得先調查哪些家戶超過4戶以上，接著還要確認是哪3戶屬自用。在這樣的情況下，難怪2014年中公布實施後，還有一半以上地方政府未開徵（囤房稅）。現在中央再推2.0版，還要再改成全國總歸戶，認定過程只會更增加稅捐單位行政負擔。

因此別說2.0，當初對開徵囤房稅，財政部態度就相對保留。陳國樑透露，當時財政部委託外部之相關研究，發現囤房稅效果有限，轉嫁效應超過百分之百；但似乎礙於當時社會氛圍，後來財政部立場丕變。彭建文就質疑，這幾年的不動產稅改，光從主導機構不明，就難以釐清其政策目標。

於是乎，囤房稅背負消弭空（閒置）屋、平抑房價，乃至實踐居住正義的沉重責任，實在是不可承受之重。更令人費解的是，增稅意圖壓抑火熱交投的同時，政府卻續推，甚至加碼政策優惠房貸……

舊觀念作祟　住市偏正軌

然而，目前台灣住宅市場的陳痾，不光是政府政策紛亂、錯置導致；一份OECD調查，或能點出箇中問題所在。

該調查顯示，房屋自有率愈高的國家或地區，房價所得比反而愈高。這樣的結果，顛覆一般咸信房屋自有率高的地方，需求及價格相對平穩的既定印象；該調查反映的，實是觀念上人人都想持有房屋，造成需求能量不斷堆疊，拉高價格。

這時如果稅制又沒有發揮財富重分配的既定功能，經濟成長果實僅少數人分享，就會形成房價（所得比）愈來愈高、民怨不斷累積，也就是過去這30、40年台灣住宅市場的具體寫照^註。

陳國樑更認為，只要國人有土斯有財，或者說得更白，「一生中一定要持有（買進）房子」的觀念根深蒂固一天，房價漲勢就很難緩和。長此以往，再多增稅都將事倍功半，遑論健全住市或實現居住正義。

也就是說，健全住市，不能只討論或改變稅制，而要從多元角度進行各種相關政策調整、改善市場結構，同時引導國人改變過去似是而非舊觀念，即達到不見得一定需要買房、擁有自宅，才能安居樂業、安享餘年的社會實況。到那時，住市及價格才有可能真正正常化。

回歸應有定位　推全面稅改

至於稅制，則須回歸其原始定位及功能，不應像過去遺產、贈與稅，淪為鼓勵購買（節稅）的捷徑，但也不該如囤房稅這般，被當作懲罰投資置產行為的工具。以房屋或持有稅論，當然是回歸至地方建設之財源。

談回大選政見或未來政策方向，陳國樑期許，未來取得大位者及國會多數政黨，應積極提出稅改大方針，召開全國賦改大會、凝聚共識，讓稅賦再度真正服膺財富重分配的既定效能，接著從分母，也就是提升國人實質所得來降低房價所得比，同時挹注更多公建投資及社宅興辦，真正實踐住宅適其屋的境界，才是透過稅改實踐居住正義的正途。

註：台灣房價所得比，全國為9.82，其中台北市15.52、新北市12.93、桃園市8.07、新竹縣9.32、台中市11.55、高雄市9.23（2023年第二季內政部統計）；自有房屋持有率為78.6％（主計處2020年《人口及住宅普查》資料）

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