住宅政策成選舉主戰場，中央各部門輪番打炒房，
然房市買氣早陷入低檔，關鍵數據敲響市場警鐘？

「房價、物價一直漲，就問你薪水少不少……」7月16日下午，凱道上站滿年輕人，他們身穿白衣、頭頂烈日，隨音樂節奏揮舞著寫有「公平正義」的手指扇。

耐著36°C高溫，經過一個多小時的遊行，儘管手臂被太陽曬得通紅、白衣被汗水浸濕，他們的情緒依舊激昂，在政治人物簽署承諾書時，齊齊振臂吶喊「說到做到」。

時間推回716遊行前夕，行政院會七月起週週端上房市新政，先是提出囤房稅2.0，調高稅率並納入全國總歸戶機制，年底要完成修法，後再搬出新青安房貸，擬8月1日火速上路；施政效率之高，遭在野黨質疑是提前替2024總統選舉「拆彈」。

打炒房初期　房市續狂歡

事實上，自2020年底，中央政府各部門便相繼對房地產市場出手，先是中央銀行祭出選擇性信用管制，防堵銀行資金過度流向不動產放款，後有內政部發動預售屋建案聯合稽查，裁罰違規買賣契約、紅單，財政部則啟動個人不動產所得查核計畫，向囤房大戶追稅。

2021年7月，房地合一稅2.0、實價登錄2.0同時上路，將重稅閉鎖期延長至五年、預售屋納入課稅，並規定預售屋成交30天內需進行登錄。

中央各部門輪番出擊，卻因打炒房天不時、地不利、人不合，使政策反成為房價上漲的驅動力。2021年下半場在低利率、資金潮支持下，新建案市場持續熱絡，投資、置產自住買盤出籠，建案銷售順遂、買方追價意願高昂，再加上營建成本上升等因素，線上建案開始漲價接力賽，新推建案屢開天價。

在那場房市狂歡中，實價登錄揭露的預售屋成交行情，成為了業者調漲建案售價的底氣。

由於紅單禁止轉售後，預售屋換約接棒成為投機者炒作的主要方式，2021年12月，內政部通過《平均地權條例》修正草案，進一步限制預售屋及新成屋換約轉售，並建立私法人購置住宅許可制等措施，今年初在業界的質疑聲浪中，經立院三讀通過，7月1日子法上路。接下來，房地產市場還將面對虛坪改革、囤房稅2.0等衝擊，可以預料，總統大選前夕，房地產相關政策變數仍多。

市場買氣緩　供給量未減

中央輪番打炒房的過程中，以中央銀行的存在感最強，四年內祭出五波選擇性信用管制，2022年初的「購地貸款須於18個月內動工」規定，則提高建案開工的急迫性，加上之前二年預售屋建案買氣熱絡，及《平均地權條例》修法限制預售屋限制換約，讓部分建商改採「邊建邊售」、「先建後售」策略，當年住宅類開工宅數突破十四萬宅，創統計以來新高。

住宅開工宅數增加同時，房市買氣因央行升息、地方選舉等因素開始走下坡。2022年全國建物買賣移轉棟數跌破32萬棟，是六年來首次下滑。同時間，北台灣新建案年度銷售率成績也跌破及格線，根據《住展雜誌》統計，2022年北台灣新成屋、預售屋建案平均銷售率僅45.37％，跌落50％的多空分水嶺，顯示新建案市場已供過於求，房價開始出現下修壓力。

推案爆大量　房價盤整中

半年過去了，北台灣新建案行情走勢趨於平緩，卻未見有明顯下修，究其原因，為大型業者重整布局，以對市場的高度掌握，針對未被滿足的市場需求，量身打造新建案，如開發商辦、主攻小宅、往供給稀缺區推案等，使得儘管上半年買氣趨緩，北台灣仍持續出現銷售表現出色的個案，連帶拉抬業者推案信心；2023年上半年，北台灣推案量來到六千九百億元，且進入下半年，原先推案熄火的指標重劃區，多將迎來大量體新案進場。

接下來，房市有三問題值得持續關注：
一、重劃區新案開價範圍，是否造成舊案壓力？
二、預售屋限制換約對於市場買氣實質影響程度如何？
三、大型建商是否因囤房稅2.0修法，改變餘屋銷售策略？
主要就是看市場供給量形成的賣壓，是否會讓指標業者選擇降價；若業者因前幾年獲利可觀，選擇寄望明年買氣回升，則消費者下半年要看到新建案平均房價出現大幅度下修，目前看來機率偏低。

《住展雜誌》創立於1985年，是全台第一家房產媒體
擁有最豐富且即時的預售屋、新成屋資訊
以上文章未經授權，禁止擅自轉貼、節錄
官方網站：www.myhousing.com.tw
FB粉絲團：www.facebook.com/myhousingfan