產業型態轉變牽動經濟發展，加上《平均地權條例》修訂，
投資、置產策略勢必得有所因應。在產品規劃端，《住展雜誌》歸納以下原則⋯⋯

文／施絢傑

說起房地產商品的特性，最常聽到的不外乎金額最龐大，或最典型的耐久財。不過，房市商品真正最讓人津津樂道的特性，其實是「沒有任何兩項產品完全一模一樣。」

儘管如此，產品仍可歸納出一些共通屬性；因應接下來市場局勢變化，提供讀者購屋置產參酌之用。有些可繼續持有甚至再加碼，有些則減持或避免買進，可能是較適切的操作。

低總價續夯　然有但書

考慮至少未來三、五年內，普羅大眾薪資水準或實質購買力仍不易有感成長，低總價產品還是會繼續成為熱門商品。不過，也並非所有低總價設定都能照單全收。

目前主流看法認為，一些虛胖格局，比如實為一加一或二加一房，卻硬充為二或三房者，隨著完工交屋，將會「見光死」。不過平心而論，此一缺點原則可透過適當空間規劃來化解，問題相對還不大。反而其他一些特殊情況，就需要特別注意。

比如近年多數商業區建案，特別是新興重劃區者，按都計規定，建築量體中須有一定比例登記商用，也就是所謂的辦公室或事務所。這類情況，業者的對應方式，有些是分棟登記，有些則是把商用產品集中在中低樓層，但共通點都是相對低單總價，原因則當然是不得當住宅使用。

過去針對這類產品，官方單位執法不嚴。然隨著居住正義話題興起，這類遊走法令灰色地帶的產物也被盯上。據此，除非真的買來當個人工作室，或願意花時間精力、循正式管道辦理變更（不一定會成功）；否則基於未來相關執法勢必趨嚴，建議消費者不要只看價格相對便宜就出手。

另一個需注意的建案，是多併規劃，也就是單層戶數偏多，比如七、八戶甚至超過十戶。市場上，低總價產品為主力的建案中，常見這樣的規劃，也因室內走道勢必得跟著增加，公設比往往會比併數較低的同型產品高一些。

此外，這類建案的電梯／戶數配比也偏低，使得上班或某些電梯使用高峰時段，住戶必需久候電梯，影響生活品質。以上兩大問題點，都會影響這類產品的市場接受度。

基地小或不方整　CP值低

現今相當熱門的相對低價產品，更常見的不良狀況是基地坪數偏小。小宅一般公設比已高，如果又是小基地或形狀不夠方整者，則不僅影響採光、通風及棟距，公設比也將比同坪數、但格局方整者更高；等於花一樣的錢，買到實際可用空間更少。

像是近年北市一線區常見的危老建案，由於無基地面積下限，部分整合方為快速成案，促成所謂紙片或鳥籠建案，更容易出現以上缺點。對自用購屋者而言，CP值相對偏低，唯一優勢只有低總價。

建案基地偏小或方整度不夠的另一問題點，是車位規劃。由於基地形狀或面積限制，這類建案經常只能規劃機械車位，包含一般雙層以上或升降進出等。雖然這類車位價格低，但進出便利性也差，還會有維修及可能故障的潛在疑慮，經常是銷售上的負面因素，甚至可稱為票房毒藥。

無電梯公寓　高齡不友善

就目前政策面影響研判，未來房市買盤會有更大比例為剛性自用需求；據此，人口結構的影響也將更明顯。基於已不可逆的高齡化趨勢，銀髮族群需求將是未來房市產品規劃的新藍海；反之，無法順應這類族群特殊需求者，就很可能淪為冷門商品甚至乏人問津。其中，又會以有無配置電梯最明顯。

現代城市地狹人稠，土地又是稀有財，當然必須做最有效利用；而近代最常見的方法，就是垂直向上發展；電梯因此成為新建案標配，在開發密度極高的市區尤其如此。

但到發展密度相對低的都市外圍二線郊區，就不一定了。一方面地價沒那麼高，且在地客消費力較低，或偏好低矮平房甚至透天，加上營建成本等考量，至今仍可見到沒有配備電梯的四、五樓公寓新建案。

然社會高齡化下，年長者人數增加，他們一般行動不便，除非起居空間都在一樓，就算不需旁人協助，出入家戶也需要有電梯可搭。郊區的無電梯公寓產品或許因總價相對低，現在還能獲得市場接受，但預估很快將面臨考驗。

休閒住宅　已非必需

以上三類產品，受政策或社經因素影響，市場接受度或需求結構將跟著產生變化。接下來這類產品，一直以來則都隨市場景氣出現價量起伏，就是所謂的休閒住宅。

既稱休閒，換個角度看當然非必需。觀察過去市場歷史軌跡，休閒住宅往往和市場景氣高度連動；景氣往上或高峰期時，會出現供給擴張甚至伴隨價揚，畢竟這時資產族群有錢有閒，多半就會額外購入這種偶爾一用的房子。

然而目前看來，市場景氣確實開始出現反轉訊號，且房市消費將轉為仰賴剛性自用為主，使得這類非必需性產品的交易量，下滑可能性升高，價格也會最先下修。像是約十年前還相當受歡迎的礁溪溫泉宅，就算價格略有鬆動，近幾年入冬，買氣也始終欲振乏力。

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