文／施絢傑

今年以來新冠肺炎疫情持續趨緩，各項封鎖措施陸續鬆綁甚至解除，觀光、服務、零售產業等明顯復甦；似乎讓低迷許久的店面市場，再見復甦曙光。
這是否代表，現在正是投資店面的時機？

說起投資不動產，相信絕大多數台灣人想到的是購買住宅再轉售獲利。不過，其實真正比較「健康」的地產投資模式，應該是穩定收租，無論標的是土地或房屋；而屬於商用範疇的零售店面，當然也是其一。

其實不說一般人不知，店面產品一度是極度熱門的房市商品！店面到底多夯，只要看看都更或危老建案，地主往往都是分回店面，就可見一斑。

電商衝擊　店面榮景不再

店面過往大熱賣，主因當然是物以稀為貴；但來到最近幾年，情況出現極大變化。一方面網路經濟電商崛起，民眾消費型態丕變，再者二○一九年初疫情爆發，更形成某種雪上加霜的狀況。以上種種，讓店面市場條件或環境確實大不如前。

不過如今疫情趨緩，相關封鎖限制措施逐步解除；從今年過年期間，各大觀光景點人潮再度湧現及近期餐飲、飯店業業績明顯走揚，便可見一斑。值此當下，是否是投資店面的進場良機？

台灣房屋集團趨勢中心執行長兼發言人張旭嵐指出，電商產業對傳統店面的衝擊確實非常巨大；才不過前幾年，東區國際大型品牌爭相進駐佔點的榮景還歷歷在目，豈料沒多久就瞬間消逝，隨後的疫情爆發則猶如最後一根稻草。因此疫情趨緩、相關限制解除，對店面市場絕對是正面的；尤其在實際體驗或品牌形象塑造等部份，電商都還是難以取代傳統店舖經營模式。

但是要說市場就此否極泰來，接下來一帆風順，恐怕還有但書；畢竟目前利率走揚，未來也不大可能回到先前的超低利條件，加上整體經濟前景依舊不明等等，都會影響所有採取收租獲利模式的不動產投資型式，店面亦不例外，甚至也會進而影響潛在投資者的進場能力及意願。

投報率仍低　自用客回籠

住商不動產企研室執行總監徐佳馨看法更保守；她認為單就店面市場來說，最壞的時刻確實已經過去，民眾消費意願也明顯回籠。但考量近期通膨大軍壓境、民生物價飆漲，不難判斷一般民眾的消費能力，其實還是偏弱的。就更別說相同的原因，也會增加產業營運成本，削弱業者承租能力。

另還須注意近期的缺工議題，也對店面市場造成間接影響。根據她側面了解，疫情趨緩後，餐飲、零售、服務業大復活，卻找不到從業人員。這會導致業主承租店面面積直接縮水，店面投資者的策略將被迫做出調整。

徐佳馨更進一步提醒，店面經營的複雜度相對也比住宅更高，還有潛在可能違反都計規範的問題；就算沒有違法。也可能因為噪音、空氣汙染等，被鄰居或管委會檢舉等等。這些變數，並不會因為疫情遠颺而消失。

基於以上狀況，徐佳馨和張旭嵐對短期內的店面投資策略，都持保留態度。但張旭嵐強調，疫情趨緩後，自用型買家已有增加趨勢；主要理由則是藉著以買代租，一方面保本，再者也有助管控經營成本。

穩定現金流　宜選新興區

的確，基於經濟前景不明加上升息等因素，短期內還看不到店面租金及投報率回穩甚至上升。徐佳馨就強調，到頭來，投資店面看的還是只有穩定的現金流，也就是是否能順利租出，以及穩定的租金投報率。

她表示，中南部還有投資者直接購買新興區土地，租給承租業者，連地上建築物的成本都免去，這樣又能更進一步壓低投資門檻、拉高投報率。但這樣的條件真的是可遇不可求，遑論北部地區早已一地難求。

而說起租金水準，一般情況成熟商圈水準較高，似乎是理所當然的優先選項。但既成商圈租金高，價格或說進駐門檻也更高，尋求穩定、合理的租金投報率，新興發展區段反而優於成熟商圈。

徐佳馨解釋，新興重劃區在發展初期，店面出租率很可能略差；但買進門檻也較低，只要熬過短期空置陣痛期，中長期投報率仍相對更好、現金流也較穩定。成熟商圈則不但門檻高，面臨競爭也更激烈，就算租金水準較佳，但折算租金投報率仍會低於新興區。就更不用說，沒有足夠資金根本玩不起，因為針對店面，銀行一般放貸成數大概只有五成或更低。

台南府城　店面市場特殊

新興商圈進駐門檻相對低、創造高投報率，這點不難理解，但似乎還是得因地制宜。專營台南以南市場，跨足土開、代銷及仲介的幸福家不動產就指出，當地店面市場中，既成成熟商圈物件反而更受當地買家青睞。

幸福家不動產業務副總邱明發說明，以台南來說，受疫情或電商衝擊程度相對不大，主要是台南豐富又具地方特色的觀光資源，特別是遠近馳名的各式小吃及飲食文化，把整個台南的店面及零售市場撐了起來。

不過畢竟住宅市場門檻更低、也更好轉，店面買賣投資僅限少數。而這些高端置產族著眼的不是出租收租金，而是轉售獲利空間，因此新興重劃區店面交易活絡程度反而稍低，這類區位建案規劃店面的比例因此通常不高。

當然，並不是每個地區都像台南這樣，擁有豐富的人文觀光資源，因此投資店面商品，原則上還是優先選擇新興發展區。不過對於進駐時機點，各家看法則略不同。

大型賣場　另類觀察指標

比如一般類似家樂福這類大型賣場，會是很多人觀察新興地區商機發展是否成熟的另類指標。不過徐佳馨則認為，這類大型商業設施，可能會對一般零售店面產生排擠效應，因此最好是更早搶進、佔得先機。

張旭嵐則認為，大可信任這類大型品牌賣場的市場調查專業及結果；畢竟一旦他們決定進駐某區拓店，通常代表該地已有或將有足夠人口遷入、產生足夠的消費需求，這當然是店面經營或出租的最重要條件。

同理，這類賣場產生的品牌或消費群聚現象，也可透過國內最大速食業品牌觀察到，其他諸如便利超商，甚至房仲店頭，也都是可參考的指標。

還有，物件本身性質也得注意，如含二樓或地下室者。如果出入口是同一個，也就是往二樓或地下室的梯間通道，是在一樓內部，情況相對單純，可用分割成較小單位來創造足夠的租金投報率。

如果二樓或地下室出入口另外獨立，理論上同樣可以分割成兩單位出租，尤其二樓租金相對低，可能吸引更多不同業種。但地下室就沒那麼單純；由於缺乏櫥窗效應，消費者無法透過招牌或櫥窗，看到店家在賣什麼，使得合適或願意進駐的業種受到限制，甚至還可能回過頭來影響一樓主店面的承租狀況。

店面投資　收租置產皆宜

自由經濟制度下，購買住宅等待增值，再轉賣獲利的投資行為，固然完全合法，但畢竟住宅不單是商品，更牽涉到民生需求層次，因此以上投資行為，尤其是短期所為，或許投資報酬羨煞人，但就社會觀感來說，卻肯定是負面的。

事實是，不動產投資，不該只有短期轉售套利，也不是只有住宅一項，投資店面或辦公室、商場等等，較不直接牽涉民生議題、爭議較少。就拿店面來說，歷經這些年電商及疫情衝擊，雖說現階段還有不少變數，但是能穩定收租，也可當作一般置產，更是符合社會觀感的不動產投資項目！

本文收錄於488期《住展》2023年5月號

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