文／朱福山
台中近年商場遍地開花，連帶影響周邊住宅推案表現，現階段有些基期低的地段，像龍蛇炮還在地上翻滾，有些則像仙女棒，受惠於鄰近精華地段的外溢效應而美麗，更有些像沖天炮一鳴驚人，不僅房價，連土地交易價格也上揚，然而各區五彩斑斕的美麗煙花，是曇花一現、止步於此，還是還有續篇呢？
大型吊車正從一樓工地架起的平台，吊起整捆鋼筋往地下樓層送去，工人們有些推著水泥車，有些扛著鋼筋條不停來回地在工地現場忙碌著。
「好，沒問題，我們會儘快提供國際精品品牌的合作內容。」瑞普萊坊零售暨飯店不動產服務部資深總監李誠慶，四月中與開發商主管結束招商會議後，寒暄握手離去準備搭乘高鐵返回台北。
雖然距離原定計畫預計二○二五年第四季開幕，還有兩年半的時程，但漢神洲際購物中心無論工地現場或百貨招商進度，都如火如荼地按表操課，這麼謹慎不是沒有原因，畢竟台中近年新開幕的百貨、購物中心頻傳佳績，初次跨越濁水溪，前進中部展店的漢神，當然希望一開幕贏得好頭彩。
商場進駐有助房市塑價
商場的開發與進駐，即是對於當地現在及未來消費人口預判的肯定，藉由商場作為消費據點，帶動商圈發展。
同樣地這樣的效應也會反映在住宅市場，地產開發商在住宅產品開發階段，即知道當地商場規劃脈絡，將有助於開發商與購買者對於區域發展的認同以及產品價值的塑造；待商場招商完竣開幕營運階段，對於商圈房市乃至於辦公室、零售店面等商用空間的租金，也將具拉抬效應。
尤其未來三年內，陸續將有四個大型新建商場即將完工營運，一個商場以承租形式進場營運，另外還有四個開幕時程表未定，目前還在前期規劃中，總計共有九個新商場百花爭鳴，搶食中台灣零售市場大餅。
新商場遍地開花
盤點近年台中新開幕商場，二○一八年十二月台中港三井OUTLET PARK一期開幕，緊跟著二期也於二○二一年十二月開幕，台中市大台中不動產開發商業同業公會理事長王至亮說：「海線從來沒有百貨公司，他們的營業額超過預期的好幾倍，而且來客很廣，包含苗栗的會下來，彰化的和美、伸港也都會上來消費。」
看好商場無限商機，台中新商場接力賽不停歇，可以用遍地開花來形容，包含今年初東區三井LaLaport南館開幕時，更創下五天二十五萬人次的驚人紀錄，北館也於五月正式開幕；下半年七期將進場誠品生活台中市政旗艦店，另外烏日高鐵特區還有富旺複合性百貨商城將開幕。
後續，二○二五年第四季北屯區十四期漢神洲際購物中心、二○二六年台中高鐵娛樂購物城，另外還有計畫中七期豐邑旗下的豐生活購物中心、台灣大道與文心路口『台中捷運G9-1開發案』的冠德環球購物中心，以及旁邊五期國泰人壽的台中置地廣場，十四期台灣人壽棒球園區案等。
三井展店選址策略
三井在台中港和東區的展店成功經驗，反映了大眾對於體驗式消費、實體休閒娛樂的剛性需求。「三井它帶來一個全新的消費體驗，主打十九個首度來台的餐廳和品牌進駐，包括很多品牌都是從日本直接引進，它的差異化就有了。」當時參與評估台中港店的李誠慶說。
李誠慶表示，三井選址以一小時車程內，將有五百萬人次能夠過來的地段為主。商場的開發除了取決於基本的實質條件，例如都市計畫、公共建設、建築規模等，區域性的潛在發展性，例如消費規模、人均消費力成長性、商圈成長性、投資人策略，以及預判未來人口的成長性等，皆會反映在商場的規劃定位與開發時程。
瑞普萊坊市場研究總監詹宗煌指出，中部的商場跟台北比較不一樣的地方，大部分來台中經營商場的業者，可能著眼不只有台中市，更看好中部五縣市，且因為中部腹地大，業者對於未來的人口、消費能力，會有更多的預期。
接下來，以目前台中商場發展的進程，包括發展成熟的、新興重劃區的七期及十四期，以及翻轉火車站後的東區，還有開發新市鎮特區的台中港區及烏日高鐵特區，分別來看這五大區商場進駐對於各區段商圈、住宅的連帶影響，有些被看好，有些則被看壞。
台中港區：三井OUTLET
過去台中港有港無市，生活機能不好，較難留住青壯年人才在海線就業，而三井OUTLET PARK的進駐，不僅促使產業型態的轉變，帶來的服務業也讓海線居民就業型態更多元。
王至亮說：「台中港三井OUTLET PARK提供兩千多個就業機會，這些人有些原本住在這裡，有些是從外地過來的，剛來的時候他們租屋，租金並不高，一旦租屋需求上來後，出租率及租金也跟著上漲；而商場經營的好，員工工作穩定後，從租變買房。整個園區來客量增，帶動新市鎮發展，購屋需求自然也增加。」
看好台中港區未來潛力，王至亮認為主要與整個海線產業的發展空間很大有關，包括自貿港區、台中港科技產業園區、關連工業區、彰濱工業區，產值超過一兆，而台中港離岸風電碼頭今年三月也動土了，整個計畫市府預估可創造約一四二五人的就業機會，將是未來台中港市政重劃區的人潮紅利推速器。
東區：三井LaLaport
東區這幾年的改變也很大，鐵路高架化後，打破前後站壁壘分明的局面，整個視野完全改觀，維昕國際專案經理李秉頷說：「東區早期不被看好，原屬火車站後站，不少小型鐵工廠、家庭代工，街廓老舊，隨著公共建設陸續到位、資產活化再造等，再加上大型商場開發議題，從大魯閣新時代購物中心、秀泰生活到現在的三井LaLaport，已不可同日而語。」
然而，由於東區素地不多，推案量少，且原屬舊市區，開發商若想透過都更危老來推案，恐曠日廢時，乾脆直接買重劃好的素地來推案比較快，王至亮說：「以都更來說，獲利空間確實較大，但所需時間成本高，較一般推案耗時二、三倍，建商寧願少賺點，再加上現在政府打房政策，很多的問題卡住時，建商反而追求快銷，利潤少沒關係。」
東區附近有很多重劃區，不少建商在各重劃區裡插旗獵地，且因交通便利之故，從各重劃區過來市中心購物距離都不遠，車程約五至十分鐘，因此現階段東區較不是建商追逐推案的首選戰場。
七期百貨廊道：誠品生活
台中七期，定位類似於台北的信義計畫區，匯聚了高級住宅、Ａ級辦公大樓、商場、星級酒店、市政中心、展場（歌劇院）；本區商場吸納與服務高消費、商務消費、及觀光旅遊消費等，詹宗煌推估本區後續將進場的商場，將延續上述基礎，進行業種業態的定位與招商。
另一方面，位於七期和五期邊界的台中捷運綠線市政府站，含金量最高的「市政府站G9-1開發案」，今年四月由冠德建設、中鹿開發與台中市政府完成簽約，預計導入冠德環球購物中心，旁邊還有五期國泰人壽的台中置地廣場，將使七期現有的新光三越、遠東百貨及老虎城的百貨廊道，延伸至捷運市政府站，使得七期區域的蓬勃發展將更勝於今。
借鑒紐約、倫敦、上海等國際城市及台北經驗，李誠慶認為，不少開發商已具備與星級酒店的合作基礎，例如遠雄、豐邑等，因此未來在七期有機會推出開發商品牌，異業結合星級酒店管理服務的產品。此外，因應七期未來的商業與交通建設發展，純租賃的高級酒店式公寓、共享辦公室等不動產商品在未來也有機會在七期產生。
現階段打炒房打住不打商，商辦火力集中在七期市政中心一帶，包括興富發、聯聚、豐邑及冠德等，李誠慶說：「預估未來當地的星級酒店、Ａ級辦公室等產品將有機會比現今既有的豪宅產品更加吸睛，這些複合式的超高層大樓將使七期更具國際都市風貌，而商場也將吸引更多元豐富的品牌匯聚營運。」
十四期：漢神洲際購物中心
目前十四期所有的焦點都在漢神洲際購物中心，預期於二○二五年第四季如期開幕，該商場位於北屯區洲際棒球園區內，周圍有台中巨蛋、水湳生態公園，藉由七四快速道路的連結，商圈範圍可達二○公里，包含水湳經貿園區、中科園區等。園區內除漢神洲際購物中心開發案之外，據悉該業主台灣人壽也於園區內，規畫兩座商業設施，一座商場和一座旅館，旅館規劃現址為停車塔的位置，總量體約三萬坪。
現階段十四期為台中推案熱區，其中洲際段及仁平段是目前區內土地成交金額最高的區段，現階段開發商火力集中在仁平段，王至亮說：「現在很多建商都是圍著馬禮遜美國學校在養地跟推案，而大部分來買的都是高階主管或是三師（醫師、律師及會計師），主要因為他們更注重小孩的教育問題，高中念完後就可以直接出國留學了。」
據悉，目前不少建商想要複製機捷的推案成功策略，例如惠宇建設，以機捷當初推案時，一坪二十三萬元，當時被認為是天價，但目前賣到第七個案子『惠宇一清庭』，每坪開價四六至四九萬元，永慶不動產專案經理李承恩說：「建商的推案開價策略，一案墊一案，所以業者還是會預期價格往上走。」
烏日高鐵特區：高鐵娛樂購物城
烏日高鐵特區主要訴求以中彰生活圈為中心，交通地理位置便利，烏日站是高鐵、台鐵，與未來捷運綠線，三鐵共構的交通樞紐；台中市政府將烏日定位為區域的副都心，以物流、商務、展覽、娛樂為主軸的產業發展。今年下半年底將有富旺複合性百貨商城進駐，主打特色餐飲、美食街。
目前所有的焦點在台中高鐵娛樂購物城，最新進度近期將重新提出都市設計審查申請。該案為全台高鐵站最大招商案，也是全台灣最大的百貨商城，由於目前尚處規劃階段，且區域內的公共設施完成度以及房市熱絡性尚需時間養成，近期除『大華縱橫』及剛動工的『達麗高鐵地王案』外，現階段推案似乎呈現真空現象。
事實上烏日高鐵特區，無論土地成交價或是房價早已反應一波。土地交易從二○一八年每坪土地單價五○．二萬元，到二○二一年由達麗建設標得單價每坪九十六．四萬元，寫下台中高鐵地王紀錄；房價更從二○二○年的二字頭出，目前已上漲至三字頭尾，新推案開價則來到四、五字頭。
目前政府的打房政策非常明確，民眾又有預期房價降價的心理，加上住宅剛需的急迫性，因此在購屋民眾可以選擇區域很多的情況下，李誠慶認為，這也是為什麼烏日雖然有商城議題，但還沒有那麼快反應的關係，因為它建設還沒有到位，但房價這幾年已經開始往上拉了。
交通建設是城市發展之母
大型商場的進駐，從規劃、招商到營運，事實上早已與各區的都市計畫發展緊密結合在一起，如何透過商場人潮紅利及就業人口紅利，健康地反應在各個階段，將連動當地房地產、商圈的板塊發展，重要的還是政府的態度與魄力。
綜觀整個台中幅員遼闊，如何把政府重點發展區域、人口疏密地方，透過交通網絡串連在一起，讓城市均衡發展更健康至關重要。王至亮呼籲政府交通建設，捷運要趕快做，未來一旦交通建設做好之後，發展將會更快速。
本文收錄於488期《住展》2023年5月號
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