文／陳曼羚

「不是在巨城，就是在往巨城的路上」，突顯新竹人對百貨公司的喜愛與依賴。
隨著竹科新貴消費水準提升，遠東及豐邑相繼前進竹北開百貨，形塑「雙核心」的商業發展結構。

三百年的歷史，孕育出新竹的老城風土，在新竹科學園區充沛的發展能量灌溉下，城市擴張如九降風般既急又快，產業興起與人口轉移，讓與新竹市僅一溪之隔的竹北市發展氣勢如虹，形成「雙子城」的區域生活結構。

二○二二年「遠東百貨竹北店」與「享平方Shown Square」陸續開幕，豐邑機構進軍零售市場首案、位喜來登大飯店後方的「FUNLIFE豐生活購物中心」，也預計在二○二四年營運，樓地板規模逾一．五萬坪，將引進一八○家廠商進駐，搶攻竹科人的錢包。

竹北商圈的崛起，也讓竹市巨城不再獨霸市場。從竹塹城與竹北市交織共生，可以一窺大新竹地區的發展態勢。

雙子城擴張　都市軸心東移

新竹市第一次的都市擴張發生在一九七○年代，當地中小型企業以玻璃加工為主，在新竹市東郊形成全台最重要的玻璃工廠基地，吸引周邊農業地區的勞動力移入和新竹市人口的成長。

接著在一九八○年，新竹市東區成立台灣第一個科學園區──新竹科學園區，「台灣矽谷」帶動新竹市經濟結構及城市建設的劇烈改變，大量增加的就業機會創造強勁的居住需求，並帶動服務業、零售業等三級產業的快速成長，正是第二次都市擴張。

自此新竹市的地方行政與經濟核心發生改變，城市發展軸線逐漸向東移動，原本以火車站、城隍廟為中心的舊市區，在二○一二年Big City遠東巨城購物中心開幕後，更因商圈轉移及停車不便而逐漸失去榮光。

中華大學建築與都市計畫學系主任蔡宜穎指出，腹地不大、道路狹窄、公共運輸不健全及停車場不敷使用，一直是新竹市城市發展的硬傷。巨城因位於當時的市中心外圍，擁有地下四層停車場，附近亦設多處停車場，交通困擾迎刃而解，消費人潮因此移轉到巨城商圈。

經多年發展，竹科就業人口大增，新竹市發展成熟，住宅新供給有限，相對的，大新竹第二大都會區竹北，擁有多個都市重劃釋出大量住商空間，使竹科捲起一波到竹北市定居的熱潮，街市規模快速成長，可謂第三波的都市擴張。

商圈健康發展　有望比肩新板

自此，大量人口移入竹北，據內政部統計，二○一八年到二○二二年第三季，近二萬人搬進竹北，為全台人口增加最多的鄉鎮市區。人口快速成長下，各業者看好竹北人的消費力，紛紛擴張商業據點，使當地商業娛樂產業更加完整。

戴德梁行估價及顧問服務部協理李易璇指出，各家百貨相繼開幕對竹北房地產市場是一大利多，「竹北市有一定的居住基礎人口，零售業者見市場具深化的可能性而前往展店，屬健康的商圈發展型態。」
第一太平戴維斯市場研究部資深協理丁玟甄同樣看好，「點加點的群聚效應確實會比單點發展有利。」不過她也強調，商場經營團隊的能力、物販品項種類、百貨量體大小及集客力，仍是決定商圈發展盛衰的關鍵因素，新百貨的影響力需要持續觀察。若是未來順利發展，商場群聚的加乘效果可促進購物人潮在百貨間流動，有望媲美「新板特區」。

攤開地圖可發現，竹北百貨、影城集中在縣治二期喜來登商圈。蔡宜穎指出，竹北在土地規畫時便留設公園綠帶與商業空間，對居住品質和生活機能都有一定程度的確保。「不要小看喜來登商圈的交通優勢」，她提到，「竹北遠百店的兩側分別是國道一高與六八快速道路，可將新竹市、竹東等新竹縣市的人潮都吸引過來。」

那麼，喜來登商圈周邊住宅及街店交易有因百貨開幕而受惠嗎？信義房屋竹北文興店專案經理葉培琴指出，以中古屋交易來說，過去喜來登商圈的買賣較少，民眾多會選擇屋齡較新的縣治三期重劃區，但自竹北遠百店進駐後，該區交易有較為活絡，民眾已可接受每坪四三至五三萬元的中古屋房價。

業者指出，喜來登商圈生活機能成熟，消費族群以中壯年及家庭為主，目前街店除傳統民生需求業種，還有異國特色餐廳及餐酒館。

此外，鄰近的新竹縣體育園區，擁全國唯一NBA等級地板的體育館，並有職籃球隊進駐，運動人口有助相關產業、活動，如品牌旗艦店、健身中心、運動治療、街頭體育活動等增加，運動及觀賽人潮順利轉化為消費力，帶動區域商業發展。

業者廠辦分離　催生商辦需求

談及竹北發展重心，不能不提到近年房價漲幅可觀的高鐵特區。受惠近年縣政府積極招商，區域內匯集台元科技園區、國際AI智慧園區及生醫園區，高鐵特區目前除慧榮科技總部大樓、暐順經貿大樓、國泰竹北大樓及規劃興建中的聯發科總部大樓，近期更完成該區最大地上權開發案，由宏匯集團與環球購物中心攜手合作，興建南北雙塔辦公大樓「新竹未來之心Gateway Plaza」，完工後將成為新竹最高地標，預計創造一萬個以上就業機會。

針對「新竹未來之心Gateway Plaza」對大新竹地區帶來的影響，丁玟甄說，「作為大新竹地區首宗結合商辦與商場的塔樓開發案，勢必為區域發展帶來質變。」由於竹科腹地有限，廠商開始進行廠辦分離，辦公室移出園區另尋他處，原有空間作為廠房擴廠使用，加上近年企業紛紛進行總部升級，除符合ESG等標準，提升辦公環境以留住人才，高鐵特區鄰近竹科，商辦條件正可滿足需求。

大新竹地區　擴張動能強

隨著百貨、影城相繼開幕，以及商辦落成，竹北機能可望更豐富完整，加上指標開發案陸續進行、人口快速成長、消費力強勁及都市發展規劃得宜等優勢，竹北前景可期。喜來登商圈及高鐵特區的商業消費及科技聚落，給予竹北強勁發展動能，可說大新竹的第四波都市擴張，已箭在弦上。

本文收錄於488期《住展》2023年5月號

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