文／朱福山

二○二五年每五人就有一位高齡者，然而房東不愛出租房子給他們，
且一般住宅設備跟服務也不見得適合，而坊間興起的銀髮住宅卻一位難求，
有錢還不一定租得到，到底它在夯什麼，跟一般住宅又有什麼不一樣呢？

「那麼大，那麼好，我的家啊，我有一個家啦。」高齡九十六歲的客家阿婆開心的對著鏡頭說著，她邊介紹房間，邊分享她在養生村的日常起居；阿婆是去年九月入住的，家人幫她錄開箱影片，現在觀看次數已超過十萬次，影片中阿婆對於方便生活起居的收納空間、中島料理台、無障礙浴室及對外陽台等都非常喜歡，不少人看完影片，直接蓋起大樓：「超棒的，有夠豪華」、「住在養生村，會長命百歲」、「以後老了，也想搬進去住了。」

由於實在太受歡迎，後續阿婆還特地系上寶藍色小領巾，錄「紅燒控肉」、「鹹湯圓」等料理影片，影片裡，阿婆所處的生活環境就跟一般住家沒什麼兩樣，若她不說，實在很難想像這是在銀髮住宅裡拍的，一掃民眾刻板印象。

然而現實世界裡，越來越多的銀髮住宅需求問題卻持續浮出檯面，像是老人困老宅、租屋市場房東年齡歧視等議題；談起銀髮友善住宅，內政部政務次長花敬群認為，出租是未來趨勢，將來建商提供的不只是建築本身，還應包括銀髮族服務；新北市長侯友宜則說要「在地樂活」，公部門打造全齡化環境，必要時可協助私部門尋找土地，以承租方式來降低土地成本。

究竟適合高齡者的銀髮住宅，過去與現在的產品不同在哪呢？

銀髮宅轉型　一掃刻板印象

時間回到一九八○年，台灣銀髮住宅雛形出現，以公部門思維為主的老人公寓，由各地方政府委託民間經營，基本舒適能住，具供餐與醫療諮詢等服務，但一般給人的刻板印象就是「死氣沉沉」，不少長者覺得住進去只是等終老，每天老人們相視過活，因此排斥入住。

隨著銀髮人口增長，開始出現高階自費型的養生園區，最知名就是一九九六年『潤福生活新象』，為國內第一座銀髮住宅，入住保證金七百萬元起跳，接著是二○○五年『長庚養生文化村』，入住保證金二十五萬元起跳。

上述高自費型的銀髮住宅，入住前一次性要先繳高額保證金，非一般銀髮族消費得起，且隨著台灣人口老化日益嚴重，二○二五年將正式邁入超高齡社會（老年人口占比大於二○％），越來越多開發商積極投入銀髮產業，為使銀髮住宅更普及化，推出各種不同訴求產品，除降低保證金、租金門檻外，還強調「去機構化」的銀髮住宅理念。

住起來溫馨　跟自家沒兩樣

不同於以往人配合建物，去機構化強調的是建物配合人，意即長者居住的住宅，可透過各種無障礙設施、家室服務、護理服務、輔具使用和復健支持等，滿足各種銀髮友善住宅的生活機能，因此開始慢慢轉型為以社區共融、共好、全齡多世代友善的銀髮社區，為現階段產品的主力訴求。

也因為有別於地方政府委託民間經營的老人公寓，銀髮住宅住起來更溫馨，跟住在自己家裡差異不大，且經常舉辦活動，甚至結合地方創生，讓住民可以走出去，例如『合勤健康共生宅烏日館』，經常與鄰近社區一起舉辦活動，不只鼓勵住民往外走，也讓附近鄰里社區居民可以走進來，活絡銀髮社區生氣，一改我們對銀髮社區既定印象。

合勤健康事業董事長李柏憲說：「共生宅是一個載體，除了提供給銀髮族居住場域外，同時也創造一個小型的地方創生圈，其中關鍵在於經營團隊如何維持基本營運外，還要透過社區總體營造，來號召居民共同經營社區生活。」

住宅主題規劃　無障礙是標配

目前北中南各地的銀髮住宅，多以租賃為主，包含前述『潤』案、『長』案，以及『樂陶居銀髮健康住宅』、『新光新板傑仕堡』及『合勤健康共生宅』、『俊傑館全齡養生宅』等，陸續還有興建中的『大毅高年級聚樂部』、『橘青春』等。但由於銀髮住宅需求越來越龐大，近年北台灣也開始出現出售型產品，如『亞洲健康智慧園區』、『日初不老莊園』。

銀髮住宅種類繁多，與一般住宅產品仍有差別，更著重於「主題式」的規劃，再依不同次定位做區隔，因此建物硬體規劃多以主客群銀髮族使用為訴求。

一般住宅無強制要求規劃無障礙房間及空間，但目前建商推銀髮住宅時，多訴求「只租不賣」、「售後回租」，因此多數建商在規劃銀髮社區時，為提高滿租率，多以無障礙房間、空間為發展目標。

李柏憲說：「銀髮住宅相較一般住宅，整體空間尺度考量需更寬闊，無障礙空間條件要求也更高，例如從一樓到室內空間，都不能有門檻，所使用建材要順平，且室內空間需有寬闊走道，鋁窗門需使用平框式，門板需採橫拉式，這些細節設計並不會突顯出，這是一個醫療的無障礙環境，就跟我們一般住家很像，因此銀髮住宅的營造成本相較一般住宅要高出兩成左右。」

一位難求　有錢不一定租得到

開頭客家阿婆的生活羨煞不少人，不過，現階段多數銀髮住宅其實是一位難求的狀況，民眾有錢還不一定能租進去。長庚養生文化村主任戴興業說：「目前有一千一百個申請，只剩下一百五十間還可出租，現在只通知到三百九十號，所以大約會有六百多個申請者，要等有人退租後才能入住。」

一位難求的狀況並非供需問題，主要因為銀髮住宅有入住條件門檻，基本上各家規範大同小異，一般民眾對於選擇入住銀髮住宅的住民，可能認為在六十五歲以上，然而坊間的銀髮住宅入住年齡，大約從五十歲起就可申請，若有同住配偶則不在此限，雖然如此，實際上以『長庚養生文化村』為例，戴興業表示目前住民平均年齡為七十九歲，主要入住年齡區間落在七十至九十歲之間。

此外，還有身心健康條件的評估，大部分規範無法定傳染病、無精神疾病、無失智症、無癲癇控制不良或器官移植病況不穩者等方可入住，甚至『橘青春』還要求須無犯罪紀錄，另外，有別於長照機構，關鍵的入住條件就是日常生活要能自理，且須事先經過業者評估適合者，這也是為什麼民眾經常聽見入住這類住宅前，要排隊等面談的原因。

面對超高齡時代來臨，有越來越多已退、屆退民眾，想要擁有屬於自己的第三人生，然而不管有錢沒錢、租不租得進銀髮住宅，想追求晚美人生，時刻保持樂活的心才是王道。

本文收錄自487期《住展》2023年4月號

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