文／朱福山

「大環境沒有很樂觀時，有些同業或是建商寧可選擇先建後售，或是建案賣一段時間後，如果銷況不好，只賣三、五成，乾脆先結案，等蓋好再繼續賣。」某知名代銷總經理指出，政府祭出《平均地權條例》修正案來調控房市、健全房市發展，主要因為前幾年市場上出現過度操作的現象，像是短進短出，使得房市交易混亂。

建商改變推案步調，除受政府修法影響，同時也反應原物料上漲、缺工等問題。事實上早在央行二○二○年十二月初宣布第一波打炒房政策（選擇性信用管制措施）四大措施前，國泰及皇普建設就曾先後宣布將改採「先建後售」模式；去年隆大營建在股東會上也表示，未來推案以「先建後售」方式進行。

甚至有建案連案名都來不及取，見市場苗頭不對，立馬改變推案策略：如去年行政院通過草案後不久，鴻築建設位於桃園經國特區汴頭段的千坪預售推案，評估因缺工、疫情、原物料上漲，加上《平均地權條例》修正案影響，接待中心來客數持續銳減等多重考量下，該案決定改採「邊建邊售」方式推案。

建商自建自售　較不受影響

受到打炒房政策干擾，業者預期銷售不再如同過往一樣順暢，一旦銷售期拉長，自然管銷成本也增加，據悉，市面上本就有不少建商採「自建自售」方式推案。

對建商來說，採「先建後售」、「自建自售」方式，可自己掌握成本與推案時程，分擔造價波動風險，較不易產生延遲交屋的賠償問題，不過對於財力不夠雄厚的建商來說，財務壓力就會相當大，因此《平均地權條例》修正案上路後，市場預估恐讓新進建商變少，甚至加速小建商淘汰，使建築業大者恆大。

另一個新現象是，經《住展雜誌》實地走訪發現，在市況持續低迷，及當地推案多採預約賞屋制的情況下，近期出現新竹在地建商的自建自售案為節省成本，不搭接待中心或承租店面做接待，而是改在建設公司的辦公室銷售，若與基地相距甚遠，且無樣品屋可參觀，恐造成資訊落差大。

受《平均地權條例》修正案影響，愈來愈多建商改變推案策略，推估未來新推案中，新成屋占比將提升。

本文收錄自486期《住展》2023年3月號

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