在不動產的法律議題中，買賣土地的當事人，常常準備要在土地上蓋房屋或分割土地時，才發現土地有「套繪管制」的問題而無法蓋房子，或是無法為分割利用。因此很多地主常來找我諮詢的問題是：建地解除套繪方法，以及解除套繪要件是什麼？要釐清這個問題，需要先瞭解什麼是套繪管制？
文／林明忠
「套繪管制」是建築行政管理的制度，其本意是在於避免土地被重複利用，因為土地除了建築外，也可能是其他建築物的法定空地、停車空間、或依法不得建築利用的狀況，如果有此種情形，主管建築機關會在地籍套繪圖上著色標示管制，以免土地被重複利用而破壞建築管理。
在套繪管制中，最常見的套繪土地種類是建地套繪以及農地套繪兩大類。而建地套繪常見的原因，通常是因為建築法第11條第3項的法定空地管制。而農地套繪的常見原因，則是農地上如果有興建農舍，依照農業用地興建農舍辦法第12條規定，主管機關會在已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。因此，解除套繪的意思，就是希望主管機關把這個管制去除，讓地主可以自由利用土地。
如何避免買到套繪土地？
關於自己的農地套繪查詢、建地套繪查詢問題，可以跟土地所在的轄區區公所申請查詢，土地是否有被套繪。在購買土地之前，買方如果害怕買到此類被套繪的土地，避免農地、建地套繪糾紛，建議可以要求賣方向區公所申請查詢是否有被套繪，將區公所的回覆作為買賣的附件之一，以避免買到被套繪的土地，省去申請解除套繪流程繁瑣的程序與費用。
解除套繪要件的兩項步驟
套繪管制既然屬於行政管制措施，所以民眾如果要解除套繪管制，理論上可跟縣市政府申請解除套繪管制。不過地主在申請過程中，常會需要鄰地所有人出具解除套繪同意書或協同辦理解除套繪程序，但常常鄰地所有人並不會乖乖配合辦理，或者不願意出具同意書，這時候可能就必須透過民事訴訟的方法，對鄰地所有人提告，請求該所有人配合變更程序或是出具同意書，才能繼續進行解除套繪的程序。
至於解除套繪涉訟的流程，可參考以下步驟：
第一、先與鄰地所有人或是配合義務人 提出民事訴訟
在建地解除套繪或是農地解除套繪的爭議中，地主在進行解除套繪判決程序時，通常會先進行對鄰地所有人或可偕同辦理解除套繪事宜的人，提出民事訴訟，依民法第767條第1項中段規定：「對於妨害其所有權者，得請求除去之」請求鄰地所有人或第三人偕同辦理解除套繪的行政程序或出具行政程序上需要的文書。待該訴訟勝訴後，再向行政機關申請解除套繪。
但要注意的是，並不是每個案件都可以請求鄰地地主偕同辦理解除套繪，因為實務上仍有部分法院認為套繪管制對土地利用限制，是基於法律規定造成，並不是因為鄰地所有權人的關係，因此認為鄰地所有權人即使不願意配合辦理解除套繪，行為亦無不法性。
因此實際上是否能以訴訟來解決套繪，還是要看套繪原因，才能知道有無可能透過建築檢討來解套繪，通常會建議釐清套繪原因後，搭配詢問當地建築師，現場有無可變更使照、解除套繪的檢討方式可進行。如有，律師能做的是在鄰地所有人如不配合檢討變更時，以法律訴訟的方式取得鄰地所有權人的同意。因此，能否有法律上的解法，通常要再進一步跟建築師配合研究。
第二、向主管機關申請解除套繪流程
此部分的流程較為簡單，只要按照政府機關要求的流程，亦步亦趨的辦理相關作業即可，我通常建議地主在對鄰地地主提出上述的民事訴訟以前，還是要先跟主管機關確認自己的土地如果申請解除套繪，需要別人出具何種文件或是協力辦理何種程序，這樣也可以在民事訴訟裡，讓訴之聲明更具體，法院也才更能知道你的訴求。
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