文/林明忠 圖片/FREEPIK
今年（2024）以來房市買氣火熱，銀行貸款水位急遽升高。從七月中開始，市場陸續傳出銀行貸款審核期拉長，甚至拒絕貸款的狀況。
貸款成數之多寡，對於買方來說至關重要，以目前市場標準來說，因為過去寬鬆的貸款政策，通常買方的自備款大多只有總價2成或2成5，因高房價，買方通常手邊現金餘裕有限。因此，如果銀行無法貸到理想的成數，往往嚴重影響買方的財務規劃與負擔，甚至造成不少買方因為資金調配問題，而發生不得不「違約不買」的狀況。
綜合筆者近年處理買方貸款違約條款的實務經驗，談談在貸款緊縮時代，買方必備的救命兩大知識與常見迷思。
一、別相信仲介的貸款成數口頭保證
許多買方因為銀行貸款成數不如預期，無法履約而遭賣方解約、請求違約金時，常會跟我說：當初買房時，雖然合約沒有約定若貸款無法到特定成數，就無條件解除契約的狀況，但自己委託的仲介，信誓旦旦地保證一定可以貸款到8成、甚至8成5，因為相信仲介的保證才會願意購買，但現在銀行無法貸款，仲介竟然神隱不見面，但他們真的不能因為仲介的保證而跟賣方解約嗎？
實際上不行。因為仲介跟賣方是不同法律主體，仲介的保證不同於賣方的保證，除非仲介剛好也是賣方仲介委託的同一業務員，否則一般個案上很難令賣方要承受買方仲介對買方的「貸款保證」。
因此，如果因為相信仲介的口頭保證貸款成數而簽約，未來如果因貸款成數不如預期，而無法履約的話，至多是買方另外依據委任的法律關係，另向仲介求償的問題，但買方無法拿仲介的保證來對抗賣方或要求賣方解約。
況且，縱使買方跟仲介求償，買方亦要證明仲介於買屋時確有「保證能貸款」的狀況。實務上許多仲介臨訟常會否認對買方有此保證，且其實在不少案例中，仲介只是單純說明過去的成交戶數、價格大約可以貸款多少，但並未保證貸款成數。
所謂「保證貸款」常是消費者自行「腦補」的結果，因此，買方要轉向對自己的仲介求償，有時候並不容易。因此，如果買方有貸款成數的需求，請不要理會仲介的口頭保證，買方一定要要求在雙方的合約寫上貸款成數不足的解約條款，才能保障自己權益。
二、 貸款不足、無條件解約的條款玄機
首先是「避免約定買方可歸責條款」。坊間常見的貸款不足，即可無條件解約條款常這樣約定：「若因非可歸責予買方之因素，而致使買方向金融機構貸款成數不足總價款之80％時，雙方同意無條件解除契約。」
然而實務上，貸款是否能夠核准，除了政府政策變動、銀行內部的貸款限制外，亦考量申請人（買方）的收入、信用與擔保財力、負債比等條件，從而，除非貸款成數不足的結果，是政府統一的限貸法令造成，否則很難說完全未與「買方個人因素」有關。
因此，過往常發生，買方因為貸款未達成數，而欲引用上開條文無條件解約時，賣方即爭執貸款未達約定成數，亦有可歸責予買方之因素，而不同意無條件解約的狀況。因此，買方若要約定貸款成數不足的解約條款，一定要避免以「買方不可歸責」為要件去作約定，以免未來與賣方發生爭執。
其次是「明確約定買方貸款詢問的家數以及銀行名稱」。因為台灣金融機構眾多，且各家給予的貸款條件並不相同，因此實務上也常發生，買方究竟要詢問多少家金融機構被拒絕後，才算是符合無條件解約條款中所謂「買方向金融機構貸款成數不足總價款之80％時」的狀況？
因此，在貸款成數不足、即可無條件解除契約的約定中，若未約定買方應詢問貸款銀行的家數，甚至銀行名稱，則若雙方對於上開問題認知不同時，坊間常見的解約條款，就容易產生爭議。
總結來說，在貸款成數對於買方越來越重要的高房價時代，若貸款成數不足卻不能解約，確實可能對買方造成嚴重的財務影響，買方不能僅依賴仲介的口頭保障，而即使將解約條款白紙黑字，目前坊間慣用的例稿條款，常忽略上述二大關鍵因素，而陷入不必要的麻煩和經濟損失，不可不慎。
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