文/胡偉良
炒房是靠剝削剛需者賺錢,講求的是「低買高賣」,沒有為消費者創造價值,這種行為筆者並不認同,也不會去做。
這裡筆者要告訴大家的是:藉助房地產的正確知識、觀念,靠正確的投資來給自己創造財富。
1、瞭解房產知識
在買房前,一定要瞭解一些房產的基本知識,對房市要有一個大概的瞭解,做到「心中有數」,避免自己在購房時被銷售人員哄騙。其次,也要隨時去掌握一些房產的政策與動態,避免因認知錯誤而給自己帶來麻煩;在具備了房產知識後,碰到機會來臨時,更能有效的把握住,不會錯失良機。
2、注意房屋的結構安全性
不同時期建築完成的建築物都必須符合該時期的建築法規要求,施工嚴謹的建築物其品質安全度較能符合法規要求,但仍有侷限性;至於施工不夠嚴謹的,那就非常糟了,尤其台灣的建築物在921地震以前,不論在設計或施工上都比較草率、馬虎。
一般而論,依據1999年921地震以後修訂過後的新法規設計和施工(2005年以後完工)的房子是相對安全的,2016、2018年的2次大地震都沒有2005年以後完工的房子倒塌即為明顯的證明。
3、城市的選擇
筆者一直堅持的觀點是,只有「一定規模的城市才有真正的房地產投資價值」。大城市的房產不僅有居住需求,還有金融、身份的需求,當然也有生活機能、城市紅利等實實在在的需求。
長期看來,只有人口持續且保持一定幅度流入的城市,其房地產才有較大增長潛力。這也說明了台北的房價為什麼始終保持領先。除此之外,也要多研究城市規劃,找城市重點發展的區域。像是副都市中心、科技園區這類可以帶來就業機會的城市建設計劃。選擇對了城市,成功機率就可以達到70%以上。
4、區域(地段)的選擇
除了選對城市還有功課要做,就是城市內部區域(地段)的選擇。筆者的建議是,儘量避免破舊的老區,選擇新發展的城區,特別是城郊結合的新區,以10年前房屋選擇為例,避開萬華,選擇信義(新發展的城區)、內湖(城郊結合的新區)就是正確選擇。至於現在怎麼選擇?則要注意「政府的中長期規劃走向」,其目的是再造經濟增長點,帶動全市發展。
5、面積(坪數)選擇
投資型房產,購買面積(坪數)不能過大,財務實力強的寧願「多買幾間小」的,不去買既大又豪華的。因為房子是用來住的,接手的人一般是剛性需求。「一個城市的房子,每到一個總價帶都會面臨一定銷售瓶頸」,成交量會顯著減少。至於買多大面積(坪數),大致的原則是,房價越高的區域,購買面積越小,20至30坪最適合出手,最好不要超過50坪的,反之,房價低的區域,則不宜買面積太小的房子。
6、建商品牌、信譽的選擇
這裡品牌主要指的是建商品牌。好的品牌會有溢價(Premium)效益,也是房子保值增值的利器。有品牌、信譽的建商一般在房屋營建品質、庭園景觀、生活配套等都做的相對較好,一般也會引入口碑較好的物業公司來管理,對社區環境、秩序、品質的維護較有保障。這類房子在轉手的時候價格比周邊普通社區價格高個10%至30%都很正常,且容易轉手。
7、選擇好的房型(格局)
戶型好壞直接影響到將來的居住舒適度,差的戶型不僅浪費空間面積,居住起來也十分不便。選擇格局方正的,這樣的房子也可以透過裝修設計,把格局方正的優勢最大限度釋放出來。尤其當今房價這麼貴,格局方正的房子,才能把每一吋空間都充分利用。
8、慎選鄰居
「千金買房,萬金買鄰」。不管你花多少錢買的房,決定你生活品質的人是你的鄰居,尤其是住在你樓上的那位,所以買房前宜先留意一下社區住戶的背景。呼朋引伴找一些志同道合的朋友一起購買入住也是好方法。
9、善用槓桿
房子是這個社會上唯一一個可以30年分期付款買的東西,普通老百姓能夠「借」到最優惠貸款條件的機會就是房貸了,這個制度是給購屋者的福利,要珍惜,不珍惜就等於被別人占了便宜,付款的期限愈長,每個月還貸的壓力也愈小,更何況「通貨膨脹率經常是高過房貸利息」的,所以不要怕付利息。
最有利的還款時期:如果你的理財能力有限,無法跑贏貸款利率,那就選等額本金,因為你要追求更少的總利息;如果你的理財能力較強,能夠跑贏房貸利率,那就選等額本息,因為你可以追求收益的潛在最大化。等額本息不超過貸款年限的一半,也就是15年;等額本金不超過貸款年限的3分之1,也就是10年。在上述時間一次性還款,或許會相對划算。
10、保握購房時機
當房市處於下行階段的時候,此時市場風險低,泡沫少,反而更安全。抱持「買入之後未來房價要上漲」的想法去買房是不錯的做法。財富增長的路上,一步落後,後面步步都會落後,差距只會越拉越大。
11、避開老屋,除非老屋改建能夠成功
老屋的房價日益下修是必然的趨勢,而且逐年下跌,所以不要貪便宜,除非老屋的屋主都有改建的共識,或你有保握說服其他的老屋屋主,否則你的老屋可能在日後變成沒有人要的棄屋,或只剩下持分土地的價值。
12、投資能改建的老舊房屋
投資能改建的老舊房屋 這一點是可遇不可求,有機會以正常價格購入能夠在近期改建的老房子,其利潤是非常豊厚的,50%利潤率是可以期待的,但得非常小心,不要以高價買進但又改建不成,那可就套死自己了。
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