文／吳翃毅
去年爛尾樓建案連續爆發，其中幾件是危老重建屋主們老宅被拆了，
土地被抵押了，建商倒閉跑路無法取回資金，面臨血本無歸。
話說台灣老宅多，為了更好的生活品質，除了是民眾所願之外，也是政府政策利多齊發，催生危老條例，加快了老屋重建速度，才有辦法重塑都市景觀，但立意再好，一旦發生爛尾案，除非是公辦都更，否則一旦爛尾，淪為私人蓋屋買賣糾紛，屋主根本難以脫離無奈痛苦處境。
屋主最愛的重建模式
以老屋重建來說，坊間最常見的都更重建模式，建商以合建（買賣附買回約定）說服地主，將土地出售給建商，再以比例分回，而建商主責，所有手續、相關法規等等都交給建商，加上建商提供租金補貼，最受屋主青睞。
然而建議地主，挑選建商時，應重視建商的專業經驗、過往案例以及信譽；（一）、專業經驗：未來資訊公開透明的程度，以老屋重建屬性的建案，都應該更著重在專業性。（二）、過往案例：可以參訪或調查的實際興建案例。（三）、信譽：業界風評及一些相關訴訟紀錄、銀行信用紀錄的呈現。
仔細評估建商擁有相應的資格和執照，實力和信譽都要兼顧，多方面評估，要能放心順利起建，畢竟還是最怕的貓膩，話術住戶把土地賣給建商（買賣附買回約定），表面上是當作和建商買屋的價款，但土地交易的錢並不會讓屋主真正拿到手，萬一建商資金出現缺口，就有可能拿錢跑路，屋主等於危老重建不成，還將土地白白送人。
地主不出錢也能起建
危老重建不成，房屋被拆了，土地被抵押了，拚不了重生，地主戶們還淪落不知道何年何月何日才能逃出的地獄中，但其實與建商合建之外，還有其他選擇：「委建全案管理」。
委建全案管理方式是以保障屋主權益為優先，地主仍持有百分之百的土地產權，以《危老條例》中地主身份向銀行申請土建融資貸款全額支付，並委由建商進行案前規劃、申請獎勵、請照等作業，完成前述作業後，建商再依據專業安全的興建計畫評估提出融資計畫，並找尋銀行談總融資額度及利率等相關內容。
最終核貸撥款進入信託專戶管理，所有款項名目金額皆為公開透明並考量周全，按各進度依建商管理權責指示信託戶撥款，款項金流不經過建商，真正的專款專用，不會產生金流異常及挪用問題，錢只要在也就不會發生爛尾樓事件。
再者，對住戶來說，更好的情況是，撥款前所有費用皆為建商墊付，墊付金額及項目也都會以會議形式及聯絡單與地主端進行謹慎地確認，融資撥款後墊付款，最後再還款給建商。
錯誤觀念下挖坑給屋主
透過這樣的方式，為危老重建提供最佳解決方案，因為土建融的受益者本來就應該是地主，而非建商拿地主土地來當成興建週轉金，習慣的錯誤觀念下，就可能是建商挖坑給屋主跳，一旦屋主跳坑，真的可能連法院都給不起屋主所謂的居住正義。
目前已經有建商提供「委建全案管理」，以專業營建管理加上融資計畫信託專戶管理，讓需要危老重建的住戶與地主，有另一個選擇，達成品質、工程與預算的平衡點。而建商收取的是專業服務費，也不會影響產權分配比例，讓地主透過委建全案管理的方法，對重建老屋更有保障。
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