【文/住展雜誌】許多民眾買賣房屋都會委任房仲代理簽約，但房仲雖然獲得授權為代理人，在契約上仍必須以買家(或賣家)本人名義與第三人為法律行為，其法律效果始直接對於買家(或賣家)本人發生效力。

王姓房仲於三年前獲得柯姓女子授權，讓他就坐落嘉義的一筆土地與賣方林姓男子簽訂買賣契約，柯女答應負擔一百萬元的仲介費，林姓賣家也在契約中同意如果他違約，要支付王違約金二百六十七萬元，林姓賣家並當場收受定金支票二紙。王姓房仲指控，柯女及林姓賣家迄今不履行買賣合約書所載義務及支付仲介費及違約金。

買賣合約無買家簽名

林姓賣家辯稱，買賣合約僅有「賣方」及「仲介人」之簽名，並無買方柯女之簽名，柯女在簽約當天未親自到場，或授權第三人到場簽訂買賣合約，買賣合約並未成立，他也將定金支票退回，既然買賣合約尚未成立，王姓房仲即無權請求給付仲介費。

柯女也表示，她僅授權王姓房仲向賣家表達承買土地之要約，她交付王的支票是斡旋金，並未授權王代理簽約。買賣合約上並無她的簽名，她也不知買賣合約之內容，自難認買賣契約已成立。

法院調查，柯女與王姓房仲的授權書上，就土地坐落位置，要約總價、定金、稅費由誰負擔等都有詳細記載，並授權王姓房仲在七日內與賣方成立契約。法院因此認定，王姓房仲有代理柯女訂立買賣契約之權。

並未表明代理之意

但民法所謂「代理」，係指本人以代理權授與代理人，由代理人以本人名義為意思表示，或受意思表示，而直接對本人發生效力而言。也就是說，王姓房仲獲得柯女的代理權後，必須以柯女本人名義與第三人為法律行為，其法律效果始直接對於柯女發生效力。如代理人王姓房仲未以柯女名義為意思表示時，該意思表示仍無從直接對柯女本人發生效力。

最高法院指出，王姓房仲係以仲介人之身分與林姓賣家簽訂買賣合約，而該買賣契約書上「買主」欄並未記載，則向林購買土地者究係何人，林並不知悉，王姓房仲於簽約時，既僅以仲介人之名義簽名，而未表明其代理柯女之意，難認買賣合約對柯女發生效力。

另外，買賣合約約定「買賣雙方同意付款日期及金額得磋商彈性改定，不負違約責任」，則買賣價金既尚得「磋商彈性改定」，此契約必要之點自屬尚未確定，顯然買賣合約尚未成立。法院判決王姓房仲敗訴確定，王無權請求仲介費。