【文/住展雜誌】商辦大樓不得作為住宅用途，但因住宅區與商業區的土地差價可以到每坪十萬元左右，有不少建商因此在商業區興建辦公大樓，再經二次施工後，當成住宅賣給消費者，消費者若買到這種有瑕疵的住宅，可以要求售屋者負起「物之瑕疵擔保責任」，但是，如買受人於契約成立時已知有瑕疵之情形，售屋者即不用負責。

高姓男子前年經由房仲公司居間仲介，購買劉姓男子位於台北市內湖五期重劃區內領袖社區大樓的一棟房子作為住宅，總價近四千萬元，雙方已辦畢所有權移轉登記，高並支付仲介費三十九萬元予房仲。

主要用途為「商業用」

高男指控這棟房子是商辦大樓不可供住宅使用，且室內有二點二九坪原為公用部分之公共廁所挪作室內面積供私人使用，經台北市都發局先後發函，表示違法及裁處罰鍰。但售屋的劉姓男子卻隱瞞此事，房仲公司也未善盡調查及誠實告知義務，害他受有商辦區價差及違法二次施工恐遭拆除的損害，提告要求劉及房仲損害賠償。

劉則抗辯，買賣契約已記載不動產之主要用途為「商業用」，也載有「買方確悉本標的物主要用途非住家用」，高男自行評估利弊及風險後仍表示願意購買，且於上開文件簽名確認，其對於不動產為商業用途而非住宅用、公共廁所挪為室內面積等情事，業已知悉，他並沒有隱瞞。

台灣高等法院傳訊房仲邱女證稱，她有跟高姓買家說這是商辦區，裡面有供住宅使用但不合法，那個社區現況很多人當住宅使用，她並未告知高商業區的房子當住宅使用是合法的。

買家事先業已知悉

法院認為，雙方的不動產買賣契約文件，包括買賣契約及附件之標的物現況說明書、建物現況確認表、不動產說明書、分區單筆查詢結果等，都記載不動產之主要用途為商業用，高姓買家並在上面簽名，顯示高確悉標的物主要用途非住家用。

台北市都發局於四年前就發函建商，重申本市內湖五期重劃區內特定專用區不得做住宅使用，「如經查獲有二次施工之情事，將依建築法進行查處」；都發局並發函「領袖社區管理委員會」指該社區建築物，未經核准擅自變更各層共用部分之廁所等空間，要求依原核准圖說恢復原狀；足証高買的房子是有瑕疵。

但法院指出，高姓買家於訂立買賣契約時，已由仲介人員及買賣相關文件知悉不動產所在區域之使用分區為商業區，實際上雖有供住宅使用但不合法，而仍願與劉姓屋主訂立買賣契約，則不動產縱有瑕疵，依民法規定，劉不負瑕疵擔保責任，判決高敗訴。