【文/住展雜誌】房地產買賣常見的交易糾紛是「斡旋金」拿不回來，主要原因就在只要付了斡旋金，並由房仲送達至屋主時，若屋主同意出售，此時斡旋金就自動轉為定金，買方不能反悔購屋，也就拿不回斡旋金。

目前房市採「雙軌制」，房仲業者與買方簽約時，須向買方說明兩種制度，即「不動產意願書」與「要約書」，讓買方自由選擇，若簽下「不動產意願書」，買方得付斡旋金給房仲，當契約成立，斡旋金轉為定金後，買方因故反悔，賣方得沒收定金；若選擇「要約書」，買方可先不必付斡旋金，即可委託房仲與賣家談價，一旦屋主同意買方之要約內容時，該交易即屬完成，買方即負有進一步與屋主簽訂書面契約之義務。

房市採「雙軌制」

許姓男子四年前想買林姓男子的台中土地，委託蔡姓仲介以總價二千一百多萬元向林男提出要約，許並交付斡旋金三百萬元之支票給蔡，經蔡居中斡旋，林姓賣家同意賣土地給許，蔡將三百萬元支票交給林作為定金。後來，許男反悔，在買賣雙方於土地現場指界時，許當場對林姓賣家表示不願購買，要林返還支票，但林以支票已提示而拒絕返還，雙方打起官司。

許姓買家表示，一般不動產買賣均需雙方指界無誤後，買賣之意思表示才會合致，他於雙方會同指界時，既已表示指界範圍不同而不願購買，則林姓賣家即應將支票返還。但林反駁，雙方並未有須經雙方會同指界後始能成立買賣契約之條件，許男提出買他土地的要約，一經他承諾願意出售，買賣契約即成立，他有權收受許的支票作為定金。

斡旋金可否沒收？

最高法院認為，民法規定，買賣契約成立之必要之點(即為「標的物」及「價金」兩項)，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。許男於不動產承買意願書暨要約書中，既已明定買賣標的為林的土地，並明載土地之地號、相關坪數及每坪價錢，足見許對買賣契約之必要之點即「標的物」及「價金」已具體特定。

法院指出，許男在要約書上簽名，並開立三百萬元支票作為斡旋金，輾轉交付林，應認受許委託之蔡姓仲介向林提出要約書為要約，經林就買賣標的之土地及價金為全部同意之承諾時，成立買賣契約，支票即為定金，林收取支票並予提示付款，並無違反契約約定，許不得請求返還支票。判決許男敗訴確定。

斡旋金制度在運作上發生諸多流弊，例如不肖仲介業者以剋扣斡旋金之方式要求消費者必須繼續委託交易等情事等，為避免紛爭，買房時不要貿然支付斡旋金。