【文/住展雜誌】建商常用社區有SPA游泳池等公設吸引消費者購屋，但這些公設多是建商利用「二次施工」的建物，沒有合法使用執照，引發不少的糾紛。社區的SPA泳池是違建，建商是否要賠？如果建商在買賣契約中明定「本社區之泳池……均於領取使用執照後施工修改項目，賣方已向買方明確告知，買方並已充分了解」，那麼你就告不了建商。

最高法院最近有這麼一件案例，皇翔建設數年前在新北市板橋區推出皇翔凱旋門建案，於銷售廣告中宣稱有泳池、SPA等公共設施，具有享受No.1之生活機能，吸引不少人購買。楊姓女子等六人於交屋後，發現SPA泳池係屬二次施工之違章建築，未經主管機關核發使用執照，迄今尚無法合法使用，憤而控告建商，分別求償五、六十萬元不等。

泳池為二次施工項目

建商則辯稱，楊女等六人均係買受建案之成屋，依雙方所簽訂之房屋買賣契約書約定，SPA泳池為領取使用執照後之施工修改項目，建商已向楊女等人明確告知，楊女自不得以此與建造執照或使用執照圖說不符為由，向建商提出任何主張及請求。

最高法院判決建商勝訴，將楊女等人的訴訟駁回，理由是，楊女等人與建商簽訂之買賣契約書約定：「嗣後買方不得以現場為使用執照圖說不符或嗣後經主管機關取締而要求減少價金，或作任何主張或請求賠償及費用。」，在契約附件（五）及確認同意書也都有類似記載，顯見楊女等人與建商簽立買賣契約之際，業經建商明確告知SPA 泳池為領取使用執照後施工之修改項目，與使用執照圖說不符，將來可能遭主管機關取締。

購屋者早明知是非法

法院認為，SPA泳池設置於建案一樓之社區公共空間，楊女等均係於建案興建完成後，以成屋方式購入。楊女於購買房地時，有實物可供現場觀看、比對，SPA泳池性質上無法合法使用，乃雙方締約時已存在之情形，並非契約成立後始發生，自難謂建商之給付為不完全；參酌上開買賣契約等內容，足認雙方於簽訂買賣契約時，就SPA 泳池之形式、內容，已另有約定，有關SPA泳池所應具備之效用，應以買賣契約所載內容為依據，楊女等人不得執售屋廣告內容作為雙方買賣契約之一部。

建商已於民國九十四年八月至九十五年五月間陸續依約交屋，並依約交付符合買賣契約約定之SPA泳池予楊女等人，楊女等人主張建商應對之負瑕疵擔保責任，即非有據。楊女等人提告並無理由，應予駁回。