【文/住展雜誌】我國民法有關「物之瑕疵擔保」規定，原則上於物件移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利。在房屋買賣中，如果房屋的瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，那麼在房屋移轉過戶前，買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免損及買受人之權益。

黃姓男子在二年前委託立鴻不動產仲介經紀公司，願以六百一十萬元承購鄭姓屋主的新北市八里區的一棟房子，黃並與房仲公司簽立「附停止條件定金委託書」、確認書，及十二萬元之支票作為定金之支付，經房仲向屋主轉達後，屋主同意出售，但雙方尚未簽立買賣契約。

房屋天花板鋼筋外露

後來黃姓買家發現房屋天花板鋼筋有外露情形，不願意購買，但房仲公司認為，依確認書的約定，買方選擇使用「附停止條件定金委託書」於賣方簽認出售時，買賣契約視同成立，買方同意支付相當於成交總價百分之二之服務報酬予受託人。因黃姓買家遲不與鄭姓屋主簽定買賣契約，並拒絕給付房仲的服務報酬十二萬多元，房仲公司於是提告。

士林地院認為，黃姓買家在看屋時就對房屋有鋼筋外露之情形提出質疑，房仲公司卻未協助釐清，反而主張少數鋼筋外露不代表房子結構有問題，並稱如有海砂屋疑慮，依委託書約定也是在簽完買賣契約後進行檢測，且發函催告黃姓買家於七日內出面簽約，逾期即解除契約，顯見房仲並無協助黃姓買家解決瑕疵疑義意願。

法院指出，本件房地總價高達六百一十萬元，升斗小民窮一生之力，或僅能購得一、二，黃姓買家慎重其事，於房屋存有瑕疵之情狀，拒絕相關繼續履約行為，包括不動產買賣契約書簽立，衡情實屬合理。

最高法院的判決見解

士林地院並引用最高法院的判決見解指出，民法有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金。

士林地院表示，購屋者於受領房地前，如發現房屋存有瑕疵，為免往後之法律關係趨於複雜，原得拒絕受領房地、拒絕給付相當之價金；而基於同一理由，於房屋存有瑕疵之情狀，亦得拒絕相關繼續履約行為，黃姓買家以房屋天花板鋼筋外露之客觀情事，因而未立即簽訂不動產買賣契約書，有正當理由，判決房仲公司無權請求黃男給付服務報酬。