【文/住展雜誌】早期我國民間買受房屋時，向有頂樓屋頂平台歸頂樓住戶使用之慣例，頂樓住戶會在樓梯間設置鐵門加以區隔門禁，讓頂樓整層及頂樓樓梯間通往頂樓平台均由頂樓住戶單獨使用。但如果你買這種頂樓中古屋時，千萬不要以為可以繼續單獨使用這些空間，因為樓下的住戶可以要求行使權利，這些空間並不是頂樓住戶單獨使用。

蔡姓女子於五年前以一千四百多萬元購買林姓女子的台北市一棟四樓的房子，蔡女購屋時曾前往看屋以了解房屋使用狀況，當時看見建物三樓往四樓樓梯間設置鐵門加以門禁，該鐵門後之空間包含三樓往四樓樓梯間、四樓整層、四樓往頂樓樓梯間及頂樓、陽台增建物均由林女單獨使用，而林女在「標的物現況說明書」中就「是否知悉增違建曾被檢舉、查報、拆除？」勾選「否」。

樓下住戶主張權利

蔡女表示，交屋後，她竟接到樓下二、三樓的住戶存證信函，要求拆除私設鐵門回復安全梯暢通、淨空頂樓平台上的違建，停止侵占樓下住戶之合法屋頂使用權益；她始知樓下的所有權人早已多次對林女主張權利，但林女故意隱匿房屋早有糾紛存在，害她無法單獨使用這些大樓的空間，要求林女賠償她四百多萬元。

林女則說，雙方約定的買賣範圍並未包括「三樓往四樓樓梯間」或「四樓往頂樓樓梯間」部分，該部分她不用負任何瑕疵擔保責任，至於頂樓平台的違建部分，不動產說明書中「產權調查表」記載「本物件陽台外移與頂樓加蓋之增建物，係屬違建」、「本物件曾被台北市政府列為違建查報案件」，足證蔡女於簽約時已詳知頂樓違建存被拆除風險，仍同意以現況購買，事後不得主張物或權利瑕疵。

梯間不是買賣標的

台北地院審理後認為，雙方契約關於買賣標的並無包括三樓至四樓樓梯間及四樓至頂樓樓梯間之記載，仲介人員也証稱買賣過程中沒有談到中間通行的樓梯也是買賣標的之一。

蔡女看屋時因三樓至四樓樓梯間與四樓至頂樓樓梯間均與四樓及頂樓成為一室內整體建築空間，蔡女因此空間環境而認為三樓至四樓樓梯間、四樓至頂樓樓梯間也屬於本件買賣標的而為出價評估，並不足以表示林女有將這些大樓的空間併同為本件買賣標的而出售之意。

法院指出，買賣契約載明「本買賣標的物含已增建之違章建築物，買方已確實知悉增建部分存在被拆除之風險」，售屋的林女既已告知增建部分存有遭拆除風險，則林女就此頂樓增建存有遭他人訴請拆除之瑕疵，自不負物之瑕疵或權利瑕疵之擔保責任，判決蔡女敗訴。