【文/住展雜誌】消費者購屋時，關於買賣契約的「標的範圍」，應以買賣契約中的記載為準，倘若契約所載建物面積與地政機關的「房屋登記謄本」所載面積相同，賣方並已依契約移轉房地所有權給買方，那麼賣方就已履行契約義務。

劉姓女子在前年透過信義房屋的仲介，向鄭姓女子購買台北市的房子，劉女說她在簽約前曾表示購屋之條件在於有地下室可供存放家中雜物，鄭女跟仲介都向她表示有地下室可供使用，她才決定購買這棟房子。地下室使用空間已經雙方合意，成為契約必要之點，應屬契約內容之一部份。

劉女指出，她已經將房價三千二百萬元給付鄭女，點交後卻發現房地並無雙方所約定的地下室使用空間，造成她的損失，她要求鄭女應減少買賣價金二百五十萬元；另外信義房屋的仲介向她說房地確有地下室，致她信以為真，才會購屋，信義房屋也應負法律責任。

登記謄本並無記載
賣方鄭女則反駁，劉女於購屋時，即明知房子無地下室使用空間，在房屋登記謄本上也無地下室之記載，買賣契約所載建物面積與房屋登記謄本所載面積相同，賣方已依約交屋，已履行契約義務，無須負物之瑕疵擔保責任。

信義房屋也指出，依契約約定，買賣標的物之範圍，為房地主建物及坐落基地應有部分，防火巷、平台及空地位置增建之違章建築物，不包括地下室。房地之不動產說明書中並無關於地下室之記載。本件買賣標的物斷無可能包括地下室。公司的員工從未向劉女宣稱房地有地下室，亦不知劉女要有地下室始願承買之特別要求。

房仲未稱有地下室
台灣高等法院審理時，傳訊辦理契約簽約事宜的盧姓地政士，他證稱買賣合約沒有包含地下室使用空間，建物登記謄本上清楚記載樓層只有一樓，現況沒有地下室，劉女於簽約時亦沒有提到任何地下室問題。

高院認為，買賣契約中「其他約定事項」欄，就未登記於建物登記謄本之平台外移、空地加蓋等項，既作特別約定以確定買賣標的範圍，倘地下室亦屬買賣範圍，理應在該欄亦有特別約定，況劉女稱地下室範圍除陽台及後面以外，其餘都是，則地下室面積接近房屋面積，豈有不作特別約定之理，足以認定雙方就房地之買賣，並未包含地下室。

高院指出，契約「不動產標示及買賣權利範圍」記載買賣標的物，與房屋之建物登記謄本記載相符，均未有地下室之記載。劉女主張契約之買賣標的包含地下室，不足採信，信義房屋公司也沒有違背居間委任契約之事。劉女無權要求返還不當得利二百五十萬元，判決劉女敗訴。