【文/住展雜誌】民眾買賣房子通常都會找房仲幫忙，有不少的消費者認為，房仲既然收了仲介費，就應該把屋況交代清楚，否則要負法律責任，這種看法只對了一半，房仲雖然需就不動產說明書所載事項逐項說明，但房仲不具檢測房子是否為海砂屋之專業能力，並不負保證買賣標的物無瑕疵之義務。

房仲契約性質上兼具有「居間」及「委任」的法律性質，房仲的法定義務主要是仲介買賣雙方訂約，關於訂約事項，應就其所知據實報告各當事人，並以「不動產說明書」向買方解說房地產的現況，但不動產說明書應先經委託人(即賣方)簽章，因為只有屋主才對房屋現況最了解，房仲僅是根據屋主簽章的不動產說明書向買家解說而已。

房仲要解說房地產現況

另外，房仲也有調查義務，法律規定房仲對於顯無履行能力之人或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介，因此，房仲對當事人的履約能力負有調查的義務。

徐姓女子在五年前經由安心開發不動產仲介公司居間仲介，向孫姓女子購買台北市的房子，孫女在房屋標的現況說明書就「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」欄位勾選「否」，但交屋後，徐女發現房屋天花板水泥剝落、鋼筋裸露鏽蝕嚴重，經台北市建築師公會鑑定房屋為海砂屋。

徐女指控房仲公司未檢查說明書所載內容是否與房屋現況相符，造成她的損害，要求房仲公司及仲介人員負賠償責任，但房仲公司則反駁，公司的契約義務僅及於報告訂約機會或為訂約之媒介，不負保證買賣標的物無瑕疵之義務，且法律並未課以調查說明書與屋況相符之義務。

無法以肉眼發現瑕疵

最高法院認為，這棟房屋經台北市建築師公會檢測後始知為海砂屋，安心公司及仲介人員不具專業檢測能力，房仲履行義務方式不包含取樣鑑定是否為海砂屋。孫姓女屋主出售房屋前已將天花板以輕鋼架遮掩，天花板約有三公尺多高，無法以肉眼發現瑕疵，且房屋未列入海砂屋列管名冊，無從課以安心公司等打開輕鋼架板蓋檢查上開剝落、鏽蝕之義務，難認安心公司等違反善良管理人注意義務。判決將徐女的訴訟駁回。

從最高法院的這件案例可知，房仲雖然具有房地產買賣之專業知識，於仲介房地之交易過程中，應善盡調查之義務，對屋主的勾選應做必要的調查，不能「照單全收」而不管其真偽，但房仲畢竟不具有測量海砂屋的專業能力，對於無法以肉眼發現的海砂屋等瑕疵，不負保證買賣標的物無瑕疵之義務。