【文/住展雜誌】如果房屋有瑕疵，通常賣方應負瑕疵擔保責任，賠償買方，但買賣雙方可以在買賣契約中，以特約條款方式免除賣方的瑕疵擔保責任。當事人如訂有免責特約者，應該明示清楚。

有部分的賣家為規避責任，在契約中約定「買方於簽約前已至標的物所在地現場詳細檢視，並充分瞭解不動產說明書等資料無誤」，以為可以免除賣方的瑕疵擔保責任；但法院認為，房屋之漏水及磁磚鬆動等瑕疵，並非一般房屋買受人於進入該屋時即能立即發現之瑕疵，尚需進一步檢測或使用一段期間後始能明瞭，因此，所謂「買方於簽約前已至現場詳細檢視」並不能作為免責的約定。

黃姓男子透過房仲以三千多萬元向翁姓女子購買台北市的房子，後來發現房屋有磁磚脫落、漏水、浴室排水不良等瑕疵，黃男認為翁女於交屋時並無告知有此等瑕疵存在，害他必須另行修繕，他請求翁女給付房屋減少之價值六十九萬元。

交屋後發現房子漏水

翁女辯稱，黃男在交屋前已多次至房屋勘查屋況，並詳載於契約中，而浴室牆面瓷磚鬆動顯而易見，黃男不可能於交屋前多次至房屋勘查屋況卻未察覺，而且房子縱有該瑕疵存在，惟該等瑕疵輕微，並無礙於使用而無關重要，應不得視為瑕疵。

本案爭執點在於房屋於交屋時，是否即已存在有滲漏水及浴室磁磚與牆面磁磚施工不良之瑕疵？買方在交屋前已多次至房屋勘查屋況，是否可以作為免除賣方的瑕疵擔保責任的依據？

台北地方法院根據台北土木技師公會的鑑定報告，及証人的証詞，指出房屋的浴室牆面壁磚不平整、浴室地坪洩水坡度不足、排水不良等情況，認定這棟房屋確實存有浴室地面排水不良、牆面磁磚鬆動及滲漏水之瑕疵存在。

免責條款內容應明確

法院表示，當事人得訂立特約免除出賣人之物之瑕疵擔保責任之，惟當事人如訂有上開特約者，自應以當事人明示之意思表示為之。本件的買賣契約中雖約定「買方於簽約前已至標的物所在地現場詳細檢視，並充分瞭解房屋仲介提供之不動產說明書及產權等相關資料無誤」，但其內容所確認者並未包含浴室之洩水及牆面壁磚等瑕疵，且該等瑕疵均非買方所能立即檢測發現之項目，無法證明買方有免除賣方的物之瑕疵擔保責任之明示意思表示。

房屋之漏水、洩水及磁磚鬆動等瑕疵，屬於依通常檢查不能即時發現之瑕疵，尚需進一步檢測或使用一段期間後始能明瞭，因此，賣方不能以「買方於交屋前曾進入房屋查看」作為免責的理由。判決翁女敗訴，須賠黃男修繕費用三十萬元。