【文/住展雜誌】委託房仲售屋，房仲都會要求在契約中約定「禁止委託人與客戶私下成交」，但法院對這種禁止私下成交的約定都採從嚴解釋，所謂的「客戶」應指房仲公司已提供委託人有關該客戶的資料，才能適用。而且，如果委託人於委託期滿後另找其他的房仲售屋，也不構成私下成交要件。

周姓女子委託金中區不動產經紀公司仲介銷售她的台中市房子，委託價格為三百五十萬元，房仲公司找到一位陳姓女子願以三百三十五萬元購屋，陳女並支付斡旋金，要求房仲代其議價，但不久後，陳女撤回斡旋，一直到周女跟房仲的委託期滿，房子都沒賣出去。

嗣後，金中區不動產經紀公司卻發現周女的房子竟然賣給陳女，雙方自行成交，已違反「禁止私下成交」的約定，告上法院要求周女及陳女支付房仲的服務報酬。

雙方已無契約關係
周女反駁，她和金中區公司委託到期後，雙方已無任何契約關係，她後來是透過住商加盟店(即安信不動產經紀商行)的仲介，與陳女簽約售屋，她有給付安信仲介費九萬九千元，並非私底下與陳女成交，也沒有逃避仲介費。她和陳女簽訂買賣契約前，並不認識，也不曾聯絡過，金中區公司也不曾提供客戶名單給她，甚至陳女曾向該公司出價，該公司亦未曾告知她。

台中地院認為，周女與金中區公司的委託契約固然約定「經由受託人曾經仲介之客戶，而於委託期間屆滿後二個月內，委託人『逕與』該客戶或其二親等之內親屬成交者，委託人仍應給付受託人報酬」，其函義乃為避免周女有擅自利用委託出售機會取得應買人之資訊，為規避仲介費而私自出售牟利之行為，因此，這項約定必須是周女取得應買人之資訊，且故意規避仲介費而私自與應買人訂立買賣契約，方有其適用。

與私下成交要件不符
但周女和陳女係經由安信不動產經紀商行之仲介，而完成房地之買賣，周女並給付安信仲介費九萬多元，陳女也給付安信十萬元（包括仲介費、契稅、過戶費、代書費），周女並非『逕與』陳女簽約，與「私下成交」約定之內容不符，周女並無因委託出售機會取得應買人之資訊，且故意規避仲介費而私自與應買人或其他約定關係人訂立買賣契約之情形。

法院指出，周女如有意規避仲介費，又何必再委託住商加盟店出售房地，並支出仲介費用，周女是在與金中區公司契約期滿後，再委託住商加盟店出售房地，周女和陳女並無任何違約情事，判決周女和陳女無需支付任何費用給金中區公司。