【文/住展雜誌】法拍代標業者如同房仲一般，負有善良管理人的注意義務，一樣受到不動產經紀業管理條例的規範。法拍代標業者接受委託代標後，應依仲介專業查知法拍屋有無瑕疵，並協助買受人對不動產進行必要的檢查。

三年前，新北市新店區中央新村有棟一樓的房子法拍，百家資產顧問公司刊登法拍屋代標廣告，指該法拍屋附「二停車位」，盧姓女子以電話聯繫百家公司，公司的徐姓營業員及秦姓業務主管，他們確認這棟法拍屋有兩個停車位，一個是平面一樓的車庫停車位，價值一百五十萬元，另一個是地下室的停車位，價位為二百萬元。

對車位並無使用權利

盧女於是同意以三十三萬多元為代標報酬，與百家公司簽約，並以二千一百多萬元之價格得標，事後盧女查知法拍屋所在的大樓地下室僅有四個車位，自二○○三年間起已由該大樓二至五樓住戶分管使用，盧女買的一樓對地下室的車位並無使用之權利，大樓住戶們並約定由一樓住戶於一樓前院自行增設所謂的車庫停車位，但該車位並不是正規車位，隨時可能遭拆除。盧女不滿代標業者欺騙，告上法院。

百家公司辯稱，所刊登廣告及提供盧女關於法拍屋之資訊，完全以法院拍賣公告及不動產登記謄本內容為依據，並無故意隱瞞資料或未盡調查義務之事。

台灣高等法院調查，法拍屋之法院拍賣公告係於附表「備考欄」記載：「含共同使用部分之持分、停車位二位」，於使用情形則說明「…無約定特定分管標的，拍定後不點交」，已說明這棟法拍屋所指的停車位二位，是記載於其他登記事項，未單獨編列建號或核發建物謄本，因此，這二個停車位並無獨立產權，屬大廈的共用部分，有關停車位如何分配使用，涉及共用部分約定專用權之問題，代標業者有義務查明。

業者未盡調查義務

法院指出，依建物測量成果圖記載該建號主要用途為「共同使用」，其上確僅繪製二個停車位，建物測量成果圖乃一般人均可調取查閱之政府公開資訊；百家公司應可調取該建號建物測量成果圖，以正確瞭解法拍屋共有使用之地下室停車位合法設置情形，但百家公司卻從未調取該圖面以確認大樓地下室停車位設置情形，未盡其調查義務，顯有疏失。判決法拍業者應賠償盧女一百九十四萬多元。

法拍代標業者應本於專業調查法拍屋有無瑕疵，並提供關於代標標的包括停車位之占有使用狀況及是否點交在內等必要且正確之資訊，始得謂已盡其受託處理事務之善良管理人義務。