【文/住展雜誌】過去房市正夯時，紅單(房地買賣預約單)滿天飛，但這種「紅單」並不是正式的預售房屋銷售契約，僅為買方支付訂金保留買賣房地的預先購買權利，由於目前法令對此並無規範，有不少的民眾因而吃虧上當。

「紅單」是業者的行銷手法，是針對連規劃都還沒完成的「未來預售屋」來當作標的，它的標的物雖然也是不動產，但其實買的只是一種權利，不是房屋的物權交易，消費者在購買「紅單」時，應先弄清將來跟建商簽定的正式契約內容是什麼，然後再簽，以免所繳的訂金會被沒收。

買的只是一種權利

李姓與陳姓二人於前年三月簽定紅單買賣契約，李向陳買「購屋臨時證明單之權利」(即買受權利紅單)，陳將自己得向建商購買中壢市一棟預售屋建案A3棟第五層之建物與停車位的權利賣給李，李在簽約當天開立一百三十萬元的支票作為第一期簽約款。

雙方買賣紅單之時，建商還未申請建照，後來建商變更設計，將第五層的樓面規劃為公共空間使用，並申請到建照，李姓民眾原先要買的預售屋建案第五層之建物因此不存在，他覺得受騙，告上法院，要求陳返還他已繳的一百三十萬元，及再給付懲罰性違約金一百三十萬元。

建商變更五樓規劃

陳姓賣家反駁，雙方雖約定A3棟第五層之建物「買受權利紅單」作為買賣標的，但其性質應為「預售屋購買之權利」而非特定之預售屋，該五樓房屋因建商興建規劃五樓作為開放空間，致該房屋不復存在，此事實係發生於紅單買賣契約成立後，因此，李不得主張紅單買賣有瑕疵。

陳姓賣家指出，他經建商告知五層樓面規劃變動為公共空間使用後，即時通知李，並傳達建商願將紅單權利所示之房屋轉變更至同一棟同坪數的十樓，李原本同意，但後來反悔無意履約，依雙方契約的約定，他自無返還已收價款及負賠償違約金之責。

紅單買賣風險很大

桃園地院認為，雙方的契約約定「本案標的為預售屋，賣方僅移轉其購屋臨時證明單之權利」，待建商通知簽立正式契約才有更明確的權利義務內容，足証購屋臨時證明單（即紅單），僅係向建商買受預售屋之權利，而非特定之不動產。

法院表示，李與陳簽約時，建商還沒有變更第五層之規劃，陳已經完成移轉該買受權利給李，至於第五層嗣後因建商變更設計而不存在，此係李與建商之間的債之關係，與紅單買賣契約無關，判決李敗訴，陳不用返還已收價款一百三十萬元。