【文/住展雜誌】公寓大廈的頂樓住戶未經樓下其他住戶同意，就擅自占用屋頂平台搭蓋違建之情況甚為普遍，在房地交易慣例上，頂樓加蓋（即「頂加」）與頂樓建物會一併出售，司法實務見解認為，頂加是否有被拆的風險，為交易重要資訊，賣方負有詳實說明之義務。

頂樓加蓋屬於違建，頂加是否有被拆的風險，會影響買方締約的意願，頂加於簽約前或交屋前是否業經主管機關為查報通知拆除，攸關頂樓建物是否有被拆除之「立即危險」，賣方如果故意隱匿接獲拆除通知的資訊，賣方要負賠償的責任。

接獲拆除通知應告知買家

黃姓男子於民國九十九年以五七○萬元購買新北市的一棟公寓大樓五樓頂樓的房子及頂樓的增建屋，黃在購屋前知道頂樓建物為違章建築，因此與賣方在契約中約定，如賣方在簽約前已收到頂樓建物之查報拆除通知而未告知者，黃男得解除契約並向賣方請求因此所受之損害。

雙方在民國九十九年七月八日晚上簽約，黃男付清屋款交屋後才知道，新北市違建拆除大隊於他們簽約當天上午，就將拆除通知送達賣方，但賣方於同日晚上簽約時竟仍刻意隱瞞此一事實，致頂加於同年八月間遭拆除大隊全部拆除，他請求賣方返還五七○萬元並加計法定利息。

賣方則辯稱，在不動產標的現況說明書明載「頂樓加蓋為贈品」，雙方的買賣標的不包括頂樓加蓋，且他因未居住在戶籍地，故於雙方簽訂契約當時並不知悉報拆通知已寄送至戶籍址，他到翌日下午始發現該通知，他並沒有故意隱匿接獲查報拆除通知資訊。

何時收到通知採「到達主義」

台北地院認為，雙方契約明載「賣方在交屋前『收到』…而未告知者…」，賣方何時收受主管機關之查報拆除通知，係採「到達主義」，而非以賣方何時知悉為認定標準。所謂「到達主義」，是指意思表示達到賣方之支配範圍，置於賣方隨時可了解其內容之客觀之狀態而言，新北市之拆除通知係投遞至賣方之戶籍地址，自應認該通知即已達到賣方可隨時可以了解其內容之狀態。

法院指出，賣方雖辯稱「頂加為贈品」，但雙方的買賣契約第一條第一款記載：「本買賣標的另有頂樓增建部分」，顯見，頂樓建物亦屬契約所約定的買賣標的。如果頂樓建物為「贈品」，理當明載於契約本文或特約事項內，以避免日後爭議，但雙方反而針對該頂加之危險負擔及違反告知義務之法律效果，另於契約中約定，可證「贈品說法」不足採信。判決賣方敗訴。