【文/住展雜誌】購買的房屋在交屋前，如果房子突然遭屋主的債權人向法院聲請假扣押，導致房屋產權不能移轉，屋主無法履約，這時候，買家該怎麼辦？

張姓男子在前年購買于姓男子所有的台北市一棟房子，總價二千六百多萬元，張已經支付部分的屋款五百二十六萬元，尾款於交屋時再付清，房子原定前年六月十七日交屋，但房子在六月三日遭屋主的債權人假扣押，致屋主無法履約。

可解約求償違約金

張男催告于姓屋主於七日內履約，屆期問題還是無法解決，張於是通知對方解除買賣契約，先前繳交的屋款五百二十六萬元也經履約保証公司返還給張，但張認為，于姓屋主應依約再給付他已付款項加倍之違約金五百二十六萬元，雙方打起官司。

張姓男子指出，他在前年六月是以每坪約六十八點一萬元購買這棟房子，到前年十二月間，附近的房子每坪成交價為八十三萬元，價差達十四萬元，這棟房子總計價差五百四十多萬元，這是他的「可預期之利益」，于姓屋主應賠償他的損失。

違約金過高法院得減

購買的房子被第三人查封了，張姓買家當然可以解約向屋主求償違約金，但要注意，如果約定之違約金額過高，法院得減至相當之數額。

違約金是否過高，法院通常是依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。

台灣高等法院審理本案後認為，房子雖遭于姓屋主的債權人假扣押，但于姓屋主在同年六月七日就提供反擔保撤銷假扣押，然因債權人對于姓屋主還有另一件債權，向法院再為第二次假扣押聲請，而于姓屋主已無資金再對第二次假扣押提供反擔保，致無法將房子過戶給張男，于姓屋主並非惡意違約。

房價上漲不在斟酌之列

法院指出，張姓買家已付的五百二十六萬元，已經全數取回，張男在這段時間損失的是利息，以張男繳付的價金依民法所定最高利率之限制年息百分之二十計算，最高額之利息不超過五十一萬元，一審法院已經判決于姓屋主賠償張男違約金八十萬元，當已彌補張男的損害。

至於張姓買家主張他因同棟大樓房價大漲損失「可預期之利益」，要求于姓屋主賠償，法院認為，房價上漲屬於雙方解約後所生事實，並不在違約金斟酌之列，尚難以此逕認張受有該預期利益之損害，這部分，張的求償無理由，判決駁回。