【文/住展雜誌】買賣房屋，如果房屋有瑕疵，通常賣方應負瑕疵擔保責任，依照房屋瑕疵所減損的價值，賠償買方，但買賣雙方可以在買賣契約中約定，以特約條款方式免除賣方的瑕疵擔保責任。

林姓男子在三年前透過房仲介紹，向周姓男子購買台北市的一棟房子，交屋後，林在裝修時，自同棟住戶中得知，該房屋曾因隔壁大樓新建時鄰損造成傾斜，他發覺自己好像買到傾斜屋，連忙找台北市土木技師公會檢測，證實房屋的傾斜率已超過法規二百分之一的標準，屬於傾斜屋，他氣的控告周姓原屋主及房仲，要求賠償。

雙方簽有特約條款

周姓男子則辯稱，他對房屋傾斜之事，並不知情，且依據最高法院見解，民法規定的瑕疵擔保責任，可依當事人特約予以免除。雙方在買賣契約中簽有特約事項，約定周姓賣方所負物之瑕疵擔保責任之範圍，僅限於海砂屋、輻射屋及凶宅，其他部分屋主不負擔瑕疵擔保。傾斜屋不在瑕疵擔保責任之範圍內，他可不用負責。

房仲表示，這棟房子屋齡已逾三十五年，屬於中古房屋，目前同棟其他樓層都有住戶居住，房屋縱有「傾斜」之現象，但並非目視即可發現，非經專業技師以儀器進行檢測，外觀上難以肉眼辨識，且房屋並未經建管單位列為危險建物，不能僅因事後發現房屋傾斜，即認定房仲未盡調查義務。

合意免除賣方責任

台北地院認為，房屋有傾斜之情形，已足以影響購屋者之購買意願及使用者就此房屋使用上之心理感受，進而降低建物之價值，因此，房子有「傾斜」現象已構成「物之瑕疵」，出賣人應負瑕疵擔保責任。

但法院指出，瑕疵擔保之義務，是因買受人之利益而設，如果雙方簽下特約，買受人同意免除出賣人應負的瑕疵擔保責任義務或加以限制，此特約當然有效，除非出賣人故意不告知物之瑕疵，則出賣人違反交易上之誠實及信用，雖有免除或限制特約，仍應認為無效。

本案例，雙方在買賣契約中記載特約事項，係以手寫方式特為約定，記載「除海砂、輻射、凶宅外，其他部分，屋主不負物之瑕疵擔保。」等語，雙方並在其後簽名、蓋章，顯見雙方已合意賣方僅就房屋有海砂、輻射或凶宅之瑕疵負責，若有其他瑕疵情形，買方不得向賣方請求負擔物之瑕疵擔保責任甚明，故判決買方敗訴。