【文/住展雜誌】上月起陸續交屋的板橋浮洲合宜宅案「日勝幸福站」，驚傳施工品質堪慮、地下室承載大樓重量的樑柱，到處龜裂，住戶們會擔心這樣的結構安全嗎？本文專欄告訴您尚未交屋的預購戶，可以退訂退款，已搬進去的住戶，則可以向建商求償。

購屋者買到這種瑕疵屋，除了可向建商求償房屋本體價值之「直接損害」外，還可以就「間接損害」，實務上又稱為「污名化減損」，要求建商賠償。

間接減損應包括在內

所謂「污名化減損」，是指這棟大樓因結構安全瑕疵，造成直接價值減損外，尚應包括住戶與建商訴訟所造成之「間接減損」，大樓的結構安全瑕疵即使事後補強，可能暫時無居住安全顧慮，但住戶與建商爭訟，大樓已經被污名化，屋主未來如要轉售時，仍會造成市場買方存有瑕疵心理，導致交易價格減損之損害。

因此，在司法實務上，認為這種「污名化減損」，也應於損害賠償數額上作為計算基礎，才能填補購屋者的損失。法院最近有個案例可供參考：

周姓民眾三年前向江姓男子購買台北市牯嶺街的一棟房子，總價二千二百五十萬元，進行裝潢整修時，鄰居告知這棟由知名建商興建的大樓，因建商未依約進行施工，建物地下二、三層之抗壓強度低於規定標準值，造成地下室有裂縫、連續壁滲水、混凝土剝落、鋼筋腐蝕等等，大樓結構安全有瑕疵，部分的住戶因此與建商發生訴訟紛爭長達十多年，後來建商給付補償金數百萬元給住戶。

賣方過失與否均須負責

周姓民眾指出，江姓原屋主隱瞞房子有結構安全重大瑕疵，造成他居住安全疑慮及心理上負擔，將來如他要轉售，房地一旦揭露結構瑕疵及訴訟等汙名化的情事後，對房價會造成減損之衝擊，因而提告要求江賠償二百萬元。

台北地院根據台北市土木技師工會的鑑定報告，認定大樓確有混凝土抗壓強度不足等瑕疵情形，而民法所規定的「物之瑕疵擔保責任」，為一種法定的無過失責任，凡買賣標的物移轉於買受人時，有瑕疵存在或發生，不問出賣人對於該瑕疵之存在或發生是否有過失，出賣人均需負責。

房子有結構安全重大瑕疵，雖然是建商偷工減料所致，但江姓原屋主仍然要負瑕疵擔保責任，法院依台北市不動產估價師公會的估價報告，這棟房子被污名化之價值減損和修復費用之損失，共有二百○七萬多元，判決周請求江賠償二百萬元之訴訟，為有理而行之。