【文/住展雜誌】在委託售屋契約中都會訂有這樣的條款「委託人(售屋者)與房仲曾經介紹之客戶私下成交，委託人仍應支付服務報酬」，用意在避免售屋者規避給付仲介服務報酬，但曾經介紹之「客戶」其含義範圍為何？是指房仲曾經帶看、介紹現場之客戶即可，還是應限縮為房仲已提供曾經仲介之該組客戶資料給委託人，始有該約定之適用？

張姓女子於三年前委託「升盧不動產房屋」居間仲介銷售臺中市的一棟房子，委託價額為六百三十八萬元，雙方並約定委託期間屆滿後二個月內，張女如與房仲曾經介紹之客戶成交時，視為房仲公司已完成居間仲介之義務，張女仍應支付委託銷售價百分之四之服務報酬。

是否為房仲曾經介紹之客戶

委託期滿房子未賣出，但房仲公司後來發現，張女的房子在委託期滿後一個月竟賣給房仲公司曾經介紹之客戶吳姓女子，房仲公司認為，吳女是房仲所開發之客戶，仲介並帶吳女實際看屋，張女為了規避給付房仲的服務報酬，竟違反委託契約的規定，於是提告，請求張女給付委託銷售價百分之四的服務報酬二十五萬五千元。

張女反駁，委託契約中的「曾經介紹之客戶」條款，關於「介紹」之文義解釋應參考民法居間的規定，至少應有「報告」或「媒介」之行為，始能稱為「介紹」。但房仲公司於委託期間雖然曾經帶吳女看屋，卻未向張女報告上情，更未有周旋為之說合之媒介行為，且未提供任何關於吳女的聯繫方式，吳女並不能算是房仲曾經介紹之「客戶」。

從嚴解釋應提供客戶資料

台中地院認為，委託房仲賣屋屬於民法所規定的「居間」行為，雙方的委託契約約定「禁止與曾經介紹的客戶私下成交」，與民法關於居間以契約因其報告或媒介而成立者為限，始得請求報酬之原則，已有不符。因此，此一約定自應從嚴解釋。「客戶」應限縮為房仲公司已提供張女關於房仲公司曾經介紹之該組客戶資料，始有該約定之適用。

法院指出，內政部頒佈之不動產委託銷售契約書範本也有類似規定，「受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者，視為受託人已完成仲介之義務。」，可供參考。

因此，法院認定，升盧不動產房仲公司未提供任何關於吳女的聯繫方式給張姓女屋主，吳女並不能算是房仲曾經介紹之「客戶」，判決房仲公司敗訴。