【文/住展雜誌】民眾買房時，經常碰到露台的使用權問題，露台的性質屬於公寓大樓的「共有部分」，應由全體共有人共同管理，但因要進出露台須先進入該樓層住戶的房屋後，始能出入露台，因此，一般認為露台是該樓層住戶專有使用，通常住戶間也會訂有「分管契約」，讓該樓層住戶單獨使用露台。

樓層住戶雖有露台的專有使用權，但露台不能做為室內空間使用，因為依照「建築技術規則建築設計施工編」的規定，露台是一種從公寓大廈外壁突出之「無頂、無遮蓋物」之平臺。如果在露台上方增建之「雨遮及鋁窗」，將露台做為室內空間使用，那麼增建之「雨遮及鋁窗」就是違建，會被拆除。

違法加裝雨遮及鋁窗

劉姓女子經房仲公司仲介，於三年前購買杜姓女子所有的台北市一棟房子，交屋後發現杜女在與房屋相通之露台違法加裝雨遮及鋁窗，致遭主管機關查報違建而需拆除。杜女故意不告知此事，致她誤信露台可做為室內空間使用，進而買受。露台因欠缺可做為室內空間使用之品質，構成「物之瑕疵」，她請求減少價金五十七萬多元。

杜女則表示，露台加裝的雨遮及鋁窗曾經遭主管機關查報違建，惟她已自行將原有露台「封閉式」構造物拆除，雖她事後又再加裝「活動式」鋁窗，但劉女於簽約前即已知悉此事，自應由劉女自行承擔此一風險，她未曾向劉女保證露台的雨遮及鋁窗不會遭查報拆除，她不用負瑕疵擔保責任。

台北地方法院認為，雙方的買賣契約並未記載「賣方保證露台可做為室內空間使用」等字句，自難認「露台可做為室內空間使用」是契約就露台所約定之「契約預定效用」。

露台使用權不受影響

露台合法正常狀態係一「無任何頂遮蓋物」之平臺，不應有雨遮及鋁窗存在而使露台成為封閉之室內空間一部分。劉女購屋時，露台結構硬體本身既無任何缺點，劉女就露台之專有使用權也不因露台加蓋雨遮及鋁窗而受影響，仍得就露台為一般露台之通常用途使用，露台並沒有瑕疵。

仲介作証也指出，帶劉女看房屋時已向劉女說明露台加裝「活動式」鋁窗部分係屬於違建，日後有被報拆之可能。若有其他住戶就露台加裝鋁窗一事為爭執，祇要將鋁製窗戶拆下即可。

法院認為，劉女於簽約之前即已知悉露台上方加裝鋁窗為違建，則露台之鋁窗既有日後需拆卸之可能，為劉女所明知，自應由劉女自行承擔風險，判決劉女敗訴。