【文/住展雜誌】依民法規定，不動產的賣出或設定負擔(例如設定抵押權)，受任人須有特別之授權，不得僅以概括授權為之。如果房地的所有權人僅概括授權其配偶可以使用其印章，但並無賣出房地的特別授權。此時，配偶代簽委託銷售契約委託房仲售屋，法律上是否有效？

郭姓女子的先生，在去年六月間以郭女的名義與住商不動產加盟店眾信不動產公司簽訂專任委託銷售契約，委託代售郭女的台中市房子，郭女的先生向房仲表明為其妻的代理人，並在契約上蓋用郭女的印章，委託銷售底價為二八○○萬元，房仲找到買方何姓女子願以總價二八二五萬元承購。

私下成交引發爭議

但房仲通知郭女安排簽約事宜時，郭女卻藉詞拖延拒不履行，並在委託銷售期滿後，竟私下把房子賣給房仲找的何姓買家，以規避給付仲介費，引起房仲公司的不滿，認為郭女已經違反了專任委託銷售契約中的「禁止私下成交」的約定，仍應支付仲介費給房仲。

郭女則反駁，她並無委託房仲銷售，委託銷售契約上她的簽名及蓋章都是她的配偶所為，她雖有將印章交予其夫並概括同意使用她的印章，但並沒有將她名下的房子賣出的特別授權，本件因無特別授權及授權書，銷售契約自屬無效。本件買賣並非仲介達成，她自無給付服務報酬之義務。

依民法規定，受任人受概括委任者，得為委任人為一切法律行為。但不動產之出賣或設定負擔須有特別之授權。也就是說，房屋買賣必須取得「特別授權」始可為之。但委託仲介銷售是否也要特別授權？

台中地院審理後認為，郭女事前即將其印章交予配偶，並概括同意使用其印章，顯見郭女已有「概括授權」其夫使用其印章為法律行為，除法律有特別規定者外，其夫自有代理郭女為一切事務及行為之權限。

契約不用特別授權

法院指出，民法規定房屋買賣必須取得「特別授權」，但委託銷售契約係由委託人以不動產委託受託人仲介銷售，其性質為居間契約，而不是不動產買賣契約，縱其內容為房地之仲介買賣，但畢竟不是房地產之出賣或設定負擔之行為，並非民法所定應取得特別授權之事務，自得以概括授權之方式授與代理權。

郭女的先生業經取得她的概括授權得以代理她為法律行為，郭女的先生代理郭女簽訂的銷售契約當然有法律效力。法院判決郭女敗訴，應支付仲介費五十六萬元給房仲公司。